Bạn bỏ một số tiền lớn, cả đời dành dụm để mua căn nhà, cứ ngỡ đã được “an cư lạc nghiệp” nhưng chưa được hưởng niềm vui thì có người đến gây chuyện bảo rằng nhà đất này đang tranh chấp. Vậy bạn phải xử lý như thế nào?

Để giải quyết vấn đề này, chúng ta phải phân biệt rõ 2 trường hợp

Trường hợp 1: Bạn mua nhà đất hợp pháp thông qua công chứng

Khi bạn và bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng Công Chứng/Văn phòng công chứng, công chứng viên đã kiểm tra điều kiện của tài sản, tài sản đáp ứng đủ các điều kiện thì công chứng viên mới ký và đóng dấu hợp đồng chuyển nhượng. 

Việc đăng bộ sang tên cho bạn chỉ bị cấm khi có Quyết định của Tòa án, cơ quan có thẩm quyền cấm chuyển dịch quyền về tài sản. Vì vậy, nếu chỉ nhận được thông tin tranh chấp, bạn vẫn có thể tiếp tục thực hiện việc đăng bộ sang tên theo quy định của pháp luật.

Nếu trong quá trình đăng bộ, Văn phòng đăng ký đất đai thông báo việc tài sản của bạn đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn cấm chuyển dịch do đang có tranh chấp, ngay lập tức bạn phải liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để tham gia vào vụ án tranh chấp tài sản này với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan để đảm bảo quyền lợi của mình đối với tài sản mình đã mua.

Điều 180 BLDS năm 2015 có quy định về việc chiếm hữu ngay tình là “việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”. Đồng thời, Từ điển Luật học có giải thích rằng: “Người thứ ba ngay tình khi tham gia giao dịch dân sự vô hiệu là người được chuyển giao tài sản thông qua giao dịch mà họ không biết, không buộc phải biết tài sản đó do người chuyển giao cho họ thu được từ một giao dịch dân sự vô hiệu”

Trong giao dịch dân sự vô hiệu, bản thân người thứ ba ngay tình hoàn toàn không có lỗi nên các giao dịch được tạo lập hợp pháp sẽ được pháp luật bảo vệ. Cụ thể tại Điều 133 BLDS 2015 có quy định như sau:

Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
3. Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
4. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Theo quy định trên thì tuỳ từng loại giao dịch dân sự mà pháp luật sẽ đưa ra những quy định bảo vệ khác nhau đối với người thứ ba ngay tình để đảm bảo rằng họ không bị thiệt thòi. điều kiện để người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi khi giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 133 BLDS 2015 đó là:

1. Trước khi người thứ ba tham gia vào giao dịch dân sự thì đã có một giao dịch dân sự trước được xác lập, thực hiện nhưng giao dịch dân sự trước đó đã bị vô hiệu.
2. Người thứ ba xác lập giao dịch dân sự phải ngay tình. Nghĩa là, người thứ ba không biết hoặc không thể biết những giao dịch trước đó bị vô hiệu bởi bất cứ lý do nào, họ có căn cứ tin rằng đối tượng và chủ thể giao dịch với mình đủ điều kiện mà pháp luật quy định.
3. Tài sản đưa ra giao dịch phải được phép giao dịch.
4. Người thứ ba có được tài sản thông qua giao dịch dân sự có đền bù. Đó là những giao dịch mà trong đó một bên sau khi thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên kia thì sẽ nhận được những lợi ích vật chất từ phía bên kia. Khi đó, giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, với những loại tài sản bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu và chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản đó.

Trường hợp 2: Bạn mua nhà đất bằng giấy tay

Từ phân tích đối với trường hợp 1, trường hợp 2 của bạn sẽ không được pháp luật bảo vệ, 

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, Nếu đất đang có tranh chấp thì người bán sẽ không được thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng mua bán của bạn vô hiệu

Về giá trị pháp lý của hợp đồng vô hiệu, có những hệ quả sau đây:

– Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ các bên kể từ thời điểm giao kết.

– Việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu sẽ làm cho hợp đồng không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết, cho dù hợp đồng đó đã được thực hiện trên thực tế hay chưa.

Khi hợp đồng bị tuyên là vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng bên đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì mà các bên đã nhận thông qua thoả thuận của hợp đồng đó, nếu trong trường hợp khi các bên không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có qua định khác.

Vì vậy, để tránh “tiền mất kiện mang” bước đầu tiên về kiểm tra pháp lý bạn phải thực hiện thật kỹ càng. Hãy tham khảo bài viết 5 cách kiểm tra pháp lý nhà đất người dân không nên bỏ qua hoặc sử dụng dịch vụ kiểm tra pháp lý của Công ty chúng tôi 

Nếu có vướng mắc gì, hãy liên hệ với Văn phòng luật BĐS Hưng Vượng, Luật sư tranh chấp đất đai nhà ở “sẽ lo thay nghĩ hộ” và tư vấn thực hiện toàn bộ tranh chấp đất đai cho đến khi khách hàng đạt được nguyện vọng.

Hãy liên hệ ngay để được hỗ trợ:

• Luật sư, Chuyên gia BĐS Ngô Thị Thanh Thúy
• Số điện thoại: 0379 64 96 64 
•  Youtube: https://bit.ly/hvbdspq