Cha mẹ muốn chia một thửa đất cho nhiều người con phải làm thế nào?

Cha mẹ có một thửa đất, muốn chia thành hai hoặc ba phần để tặng cho các con. Vậy có bắt buộc phải tách thửa không? Hợp đồng tặng cho có cần công chứng? Sau khi tặng cho, sang tên Sổ đỏ ở đâu và có phải nộp thuế, phí?

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, việc chia một thửa đất lớn thành nhiều thửa nhỏ để tặng cho các con thường được thực hiện qua 3 bước.

1. Ba bước chia đất cho con

Bước 1. Thực hiện thủ tục tách thửa đất

Căn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện theo quy định, trong đó cần lưu ý:

• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận và còn thời hạn sử dụng đất;
• Các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu, kích thước và lối đi theo quy định;
• Diện tích tối thiểu được xác định theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục tách thửa, lập bản vẽ tách thửa và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận theo quy định trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến phần đất tách thửa. Thủ tục tách thửa là 12 ngày làm việc.

Bước 2. Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Cha mẹ và người con nhận đất cần lập hợp đồng tặng cho, xác định rõ thửa đất, diện tích và quyền, nghĩa vụ của các bên.

Việc cha mẹ chỉ nói miệng hoặc tự viết giấy tay chia đất cho con là không đúng luật.

Bước 3. Đăng ký sang tên Sổ đỏ cho con

Căn cứ Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi tặng cho quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Hồ sơ cơ bản gồm:

• Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy tờ nhân thân của các bên;
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và giấy tờ liên quan đến miễn thuế, lệ phí.

Hồ sơ được nộp tại bộ phận Một cửa/ VPĐK ĐĐ. Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động là 08 ngày làm việc.

2. Cha mẹ tặng cho đất cho con có phải nộp thuế, phí?

Thuế thu nhập cá nhân: Được miễn

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, và Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản giữa cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân.

Lệ phí trước bạ: Được miễn

Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định trường hợp nhà, đất nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa cha mẹ và con thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ theo điều kiện luật định.

Để được miễn thuế, lệ phí, cần có giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ và con như giấy khai sinh, giấy tờ về việc nuôi con nuôi hợp pháp và các tài liệu liên quan.

Các khoản chi phí vẫn có thể phải nộp

Dù được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, việc chia đất cho con vẫn có thể phát sinh:

• Chi phí đo đạc, lập bản vẽ tách thửa;
• Phí công chứng hợp đồng tặng cho;
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định địa phương.

Luật sư lưu ý:

Thứ nhất, trước khi chia đất cho con cần kiểm tra điều kiện tách thửa, đặc biệt là diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất và lối đi. Không phải thửa đất nào cũng có thể chia tách thành nhiều Sổ đỏ riêng.

Thứ hai, nếu cha mẹ chỉ tặng cho một phần thửa đất để hình thành thửa đất độc lập thì cần thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định trước khi hoàn tất việc chuyển quyền.

Thứ ba, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu công chứng hoặc chứng thực. Việc chỉ thỏa thuận bằng lời nói hoặc giấy tay có thể phát sinh rủi ro pháp lý.

Thứ tư, khi làm thủ tục sang tên, cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ và con để được xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Thứ năm, trường hợp cha mẹ tặng cho riêng người con đã kết hôn, cần thể hiện rõ ý chí tặng cho riêng và lưu giữ chứng cứ để xác định tài sản riêng theo Luật Hôn nhân và gia đình.

Căn cứ pháp lý

• Điều 27, Điều 133 và Điều 220 Luật Đất đai 2024;
• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15;
• Nghị định 253/2026/NĐ-CP;
• Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP;
• Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: O379.64.96.64

#ChaMeChiaDat #TachThuaDat #TangChoDat #SangTenSoDo #MienThue #LePhiTruocBa #LuatSuKhoa #LuatSuNhaDat