Bán nhà đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân bao nhiêu?

Từ ngày 01/7/2026, Nghị định 253/2026/NĐ-CP có hiệu lực, trong đó Điều 57 quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản.

Theo khoản 1 Điều 57:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng × 2%

Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

1. Giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất thì tính thế nào?

Theo khoản 2 Điều 57, đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu:

• Hợp đồng không ghi giá đất; hoặc
• Giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có);

thì giá chuyển nhượng đất để tính thuế là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có).

Như vậy, việc ghi giá chuyển nhượng thấp trên hợp đồng không đồng nghĩa thuế thu nhập cá nhân luôn được tính theo mức giá đó.

2. Giá nhà, công trình tính thuế thế nào?

Theo khoản 3 Điều 57, trường hợp giá nhà, công trình không xác định được hoặc thấp hơn mức giá theo quy định thì giá trị nhà, công trình để xác định giá chuyển nhượng được tính theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.

Do đó, khi chuyển nhượng cả nhà và đất, cần xem xét riêng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà, công trình gắn liền với đất theo quy định tương ứng.

3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Khoản 5 Điều 57 phân biệt hai trường hợp:

• Nếu hợp đồng không thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay bên bán: thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.

Đây là nội dung cần lưu ý khi các bên thỏa thuận nghĩa vụ thuế trong hợp đồng chuyển nhượng.

4. Một số trường hợp đặc biệt

Khoản 6 Điều 57 còn quy định riêng đối với một số trường hợp chuyển nhượng bất động sản.

Theo nội dung tài liệu:

• Bất động sản có nhiều đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định theo tỷ lệ sở hữu;
• Trường hợp ủy quyền có đầy đủ quyền của chủ sở hữu thì người ủy quyền thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, mức thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.

Thứ hai, không nên cho rằng cứ ghi giá thấp trên hợp đồng thì sẽ được tính thuế theo giá đó. Nếu giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), giá tính thuế được xác định theo mức giá pháp luật quy định.

Thứ ba, đối với nhà, công trình gắn liền với đất, trường hợp giá không xác định được hoặc thấp hơn mức quy định thì phải căn cứ giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.

Thứ tư, các bên nên thỏa thuận rõ trong hợp đồng bên nào thực hiện nghĩa vụ thuế vì nội dung này có liên quan đến thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Căn cứ pháp lý

• Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP;
• Nghị định 253/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: O379.64.96.64

#ThueNhaDat #ThueThuNhapCaNhan #ChuyenNhuongBatDongSan #BanNhaDat #NghiDinh2532026 #LuatSuKhoa #LuatSuNhaDat