Không phải cứ tranh chấp liên quan đến đất đều phải hòa giải tại UBND cấp xã

Trong thực tế, nhiều người cho rằng cứ vụ việc có liên quan đến đất như mua bán đất, thừa kế, lấn ranh, lối đi, đòi lại đất… đều là “tranh chấp đất đai” và phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.

Cách hiểu này có thể dẫn đến việc xác định sai thủ tục và mất thời gian giải quyết vụ việc.

Điều quan trọng trước tiên là phải xác định chính xác: Các bên đang tranh chấp vấn đề gì?

1. Luật Đất đai quy định “tranh chấp đất đai” là gì?

Luật Đất đai 2024 xác định:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Vấn đề cần lưu ý là thuật ngữ “tranh chấp đất đai” có ý nghĩa pháp lý cụ thể, không đơn giản là tất cả những tranh chấp có liên quan đến một thửa đất.

2. Tranh chấp ai có quyền sử dụng đất: phải đặc biệt lưu ý thủ tục hòa giải

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn:

Đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện.

Đây là nhóm tranh chấp phải đặc biệt lưu ý việc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án.

Ví dụ điển hình có thể là tranh chấp ranh giới mà bản chất các bên đang tranh chấp quyền sử dụng đối với phần diện tích đất chồng lấn.

3. Tranh chấp hợp đồng, thừa kế nhà đất có bắt buộc hòa giải tại xã?

Không phải mọi tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất đều thuộc trường hợp trên.

Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP phân biệt các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như:

• Tranh chấp giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất.

Đối với những tranh chấp này, hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Do đó, chỉ vì đối tượng tranh chấp là nhà, đất không có nghĩa vụ việc đương nhiên phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.

4. Có thể phân biệt thành 2 nhóm

Để dễ áp dụng, có thể phân biệt:

Nhóm 1: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất

Phải đặc biệt lưu ý thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện.

Nhóm 2: Các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất

Ví dụ:

• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp chia tài sản chung vợ chồng là nhà, đất.

Hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện đối với nhóm tranh chấp này.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, trước khi xác định nộp đơn ở UBND cấp xã hay khởi kiện tại Tòa án, cần xác định đúng quan hệ pháp luật đang tranh chấp.

Thứ hai, không nên chỉ nhìn vào việc vụ án “có liên quan đến đất” để kết luận bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Phải xem bản chất yêu cầu của người khởi kiện là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất hay một quan hệ khác liên quan đến quyền sử dụng đất.

Thứ ba, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, việc bỏ qua thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã có thể dẫn đến việc chưa đủ điều kiện khởi kiện.

Thứ tư, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung vợ chồng là quyền sử dụng đất, hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao.

Vì vậy, trước khi hỏi “Nộp đơn ở đâu?”, nên xác định trước “Mình đang tranh chấp cái gì?”.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2024;
• Điều 235, Điều 236 Luật Đất đai 2024;
• Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: O379.64.96.64

#TranhChapDatDai #HoaGiaiTranhChap #KhoiKienDatDai #QuyenSuDungDat #LuatDatDai2024 #LuatSuKhoa #LuatSuNhaDat