Nhà có giấy phép nhưng xây sai thực tế, quyền lợi khi thu hồi đất được tính thế nào?

Đây là tình huống rất phổ biến tại TP.HCM.

Nhiều hộ gia đình được cấp giấy phép xây dựng nhưng trong quá trình thi công đã có sự thay đổi như:

• Xây thêm diện tích;
• Cơi nới ban công;
• Tăng diện tích sàn;
• Thay đổi kết cấu;
• Xây vượt phạm vi được cấp phép.

Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án, nhiều người lo lắng:

“Nhà tôi có giấy phép nhưng xây khác giấy phép thì có được bồi thường hay không?”

Thực tế, TP.HCM hiện nay đã có quy định khá rõ để xử lý trường hợp này.

Pháp luật quy định thế nào?

Khoản 7 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM quy định:

Đối với: Nhà ở; Công trình xây dựng không phải là nhà ở;

thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân có Giấy phép xây dựng (bao gồm cả Giấy phép xây dựng có thời hạn) nhưng hiện trạng xây dựng khác với giấy phép được cấp thì quyền lợi hỗ trợ được xác định theo từng phần diện tích công trình.

Điểm quan trọng là:

Phần xây đúng phép và phần xây ngoài giấy phép sẽ được áp dụng chính sách khác nhau.

Người dân được hưởng quyền lợi gì?

Trường hợp 1: Phần công trình nằm trong phạm vi Giấy phép xây dựng

Đối với phần diện tích xây dựng đúng nội dung giấy phép đã được cấp:

Được hỗ trợ bằng 100% giá trị xây dựng mới của nhà hoặc công trình theo hiện trạng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Nói cách khác:

Phần công trình xây dựng hợp pháp sẽ được xem xét hỗ trợ đầy đủ theo giá trị xây dựng mới.

Đây là mức hỗ trợ cao nhất đối với phần diện tích xây dựng đúng phép.

Trường hợp 2: Phần công trình xây dựng ngoài phạm vi Giấy phép xây dựng

Đối với phần diện tích:

• Xây vượt giấy phép;
• Xây không đúng giấy phép;
• Xây thêm ngoài phần được cấp phép;

thì không áp dụng mức hỗ trợ 100% nêu trên.

Theo quy định:

Sẽ áp dụng chính sách hỗ trợ như đối với nhà ở, công trình không có giấy tờ hợp pháp quy định tại khoản 6 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND.

Mức hỗ trợ sẽ phụ thuộc vào:

• Loại đất xây dựng;
• Thời điểm xây dựng;
• Tình trạng xử phạt vi phạm hành chính;
• Điều kiện sử dụng đất.

Trong nhiều trường hợp, mức hỗ trợ có thể là: 60%; 70%; 80%; Hoặc 100% giá trị xây dựng mới, tùy thuộc từng hồ sơ cụ thể.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, không phải toàn bộ căn nhà đều bị xem là xây sai phép

Đây là hiểu nhầm rất phổ biến.

Trong thực tế, nhiều người nghĩ rằng chỉ cần có một phần xây sai phép thì toàn bộ căn nhà sẽ không được bồi thường hoặc hỗ trợ.

Điều này không đúng.

Cơ quan bồi thường sẽ xem xét:

• Phần diện tích đúng giấy phép;
• Phần diện tích ngoài giấy phép;

một cách độc lập.

Thứ hai, cần kiểm tra kỹ hồ sơ giấy phép xây dựng

Người dân nên chuẩn bị:

• Giấy phép xây dựng;
• Hồ sơ hoàn công (nếu có);
• Bản vẽ cấp phép;
• Bản vẽ hiện trạng.

Đây là căn cứ quan trọng để xác định phần diện tích nào được hỗ trợ 100%.

Thứ ba, giấy phép xây dựng có thời hạn vẫn được áp dụng chính sách này

Nhiều người dân có nhà xây theo giấy phép xây dựng có thời hạn thường lo ngại quyền lợi bị hạn chế.

Tuy nhiên, Quyết định 11/2026/QĐ-UBND đã xác định rõ:

Giấy phép xây dựng có thời hạn cũng thuộc phạm vi áp dụng của quy định này.

Thứ tư, cần kiểm tra biên bản kiểm kê thật kỹ

Trong quá trình kiểm kê, người dân nên đối chiếu:

• Phần diện tích đúng phép;
• Phần diện tích xây thêm;
• Kết cấu công trình;
• Hiện trạng thực tế.

Nếu có sai sót cần yêu cầu ghi nhận ngay trong biên bản làm việc.

Ví dụ thực tế

Gia đình ông A tại TP Thủ Đức được cấp giấy phép xây dựng nhà ở diện tích 120m².

Trong quá trình sử dụng, gia đình cơi nới thêm 30m² phía sau nhà ngoài phạm vi giấy phép.

Năm 2026, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án giao thông.

Trong trường hợp này:

• Phần 120m² xây dựng đúng giấy phép có thể được hỗ trợ 100% giá trị xây dựng mới.
• Phần 30m² xây dựng ngoài giấy phép sẽ được xem xét hỗ trợ theo chính sách áp dụng đối với công trình không có giấy tờ hợp pháp.

Căn cứ pháp lý

• Khoản 6 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM.
• Khoản 7 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM.
• Luật Xây dựng.
• Luật Đất đai 2024.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: 0379.64.96.64

#ThuHoiDatTPHCM #NhaXaySaiPhep #GiayPhepXayDung #HoTroThuHoiDat #QuyetDinh112026 #BoiThuongNhaO #LuatSuDoDangKhoa