Nhà xây không phép có bị mất trắng khi Nhà nước thu hồi đất?

Đây là nỗi lo của rất nhiều hộ dân tại TP.HCM.

Trong thực tế, không ít trường hợp:

• Nhà xây trên đất nông nghiệp;
• Nhà xây trên đất chưa đủ điều kiện cấp sổ;
• Nhà xây không có giấy phép xây dựng;
• Nhà xây sai nội dung giấy phép xây dựng.

Khi nhận thông báo thu hồi đất, nhiều người cho rằng:

“Nhà xây không phép thì chắc chắn không được bồi thường.”

Tuy nhiên, thực tế không hoàn toàn như vậy.

Quyết định 11/2026/QĐ-UBND của TP.HCM vẫn có chính sách hỗ trợ đối với nhiều trường hợp nhà ở, công trình xây dựng không có giấy tờ hợp pháp khi bị thu hồi đất.

Pháp luật quy định thế nào?

Khoản 6 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM quy định:

Đối với: Nhà ở; Công trình xây dựng không phải là nhà ở;

thuộc quyền sở hữu của hộ gia đình, cá nhân nhưng không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ thì vẫn có thể được xem xét hỗ trợ.

Mức hỗ trợ phụ thuộc vào:

• Nguồn gốc đất;
• Thời điểm xây dựng;
• Loại công trình;
• Tình trạng xử phạt vi phạm hành chính trước đây.

Người dân được hưởng quyền lợi gì?

Trường hợp 1: Xây dựng trên đất không đủ điều kiện bồi thường về đất ở hoặc trên đất nông nghiệp

Điều kiện áp dụng:

• Không bị xử phạt vi phạm hành chính;
• Hoặc đã bị xử phạt nhưng không bị buộc tháo dỡ công trình;
• Không bị buộc khôi phục hiện trạng ban đầu của đất.

Nhà ở xây trước ngày 01/7/2006

Hoặc công trình không phải nhà ở xây trước ngày 01/7/2004:

Được hỗ trợ 70% giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Nhà ở xây từ ngày 01/7/2006 đến trước ngày 01/7/2014

Hoặc công trình không phải nhà ở xây từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014:

Được hỗ trợ 60% giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp 2: Xây dựng trên đất đủ điều kiện bồi thường về đất ở hoặc được hỗ trợ 100% đất ở

Đây là nhóm được hưởng chính sách cao hơn.

Điều kiện tương tự:

• Không bị xử phạt;
• Hoặc có xử phạt nhưng không bị buộc tháo dỡ công trình.

Nhà ở xây trước ngày 01/7/2006

Hoặc công trình không phải nhà ở xây trước ngày 01/7/2004:

Được hỗ trợ 100% giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Nhà ở xây từ ngày 01/7/2006 đến trước ngày 01/7/2014

Hoặc công trình không phải nhà ở xây từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014:

Được hỗ trợ 80% giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, không phải nhà không phép nào cũng bị mất toàn bộ quyền lợi

Đây là hiểu lầm phổ biến nhất.

Trong nhiều trường hợp, mặc dù công trình không có giấy phép hoặc xây dựng sai phép nhưng vẫn được xem xét hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ hai, thời điểm xây dựng là yếu tố cực kỳ quan trọng

Mốc thời gian:

• Trước 01/7/2006 đối với nhà ở;
• Trước 01/7/2004 đối với công trình không phải nhà ở;

thường được hưởng mức hỗ trợ cao hơn.

Do đó người dân cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh thời điểm xây dựng công trình.

Thứ ba, cần kiểm tra kỹ quyết định xử phạt vi phạm hành chính

Đây là nội dung rất quan trọng nhưng thường bị bỏ qua.

Nhiều trường hợp đã từng bị xử phạt xây dựng nhưng:

Quyết định xử phạt không yêu cầu tháo dỡ công trình.

Hoặc:

Không yêu cầu khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Khi đó vẫn có thể được xem xét hỗ trợ theo quy định.

Thứ tư, cần phân biệt giữa bồi thường và hỗ trợ

Bài viết này đang đề cập đến:

Chính sách hỗ trợ đối với công trình không có giấy tờ hợp pháp.

Không phải là chính sách bồi thường tài sản hợp pháp theo quy định chung.

Tuy nhiên, mức hỗ trợ có thể rất đáng kể, thậm chí lên tới 100% giá trị xây dựng mới trong một số trường hợp.

Ví dụ thực tế

Gia đình ông A tại huyện Bình Chánh xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp từ năm 2003 và sinh sống ổn định đến nay.

Công trình không có giấy phép xây dựng nhưng cũng chưa từng bị cơ quan nhà nước ban hành quyết định buộc tháo dỡ.

Năm 2026, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.

Trong trường hợp này, căn nhà có thể được xem xét hỗ trợ tới 70% giá trị xây dựng mới theo quy định của Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM.

Căn cứ pháp lý

• Khoản 6 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM.
• Điều 151 Luật Đất đai 2024.
• Luật Xây dựng.
• Luật Đất đai 2024.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: 0379.64.96.64

#ThuHoiDatTPHCM #NhaKhongPhep #NhaSaiPhep #HoTroThuHoiDat #QuyetDinh112026 #BoiThuongNhaO #LuatSuDoDangKhoa