Nhà thực tế lớn hơn diện tích trong sổ đỏ, quyền lợi khi thu hồi đất được tính thế nào?

Đây là tình huống rất phổ biến tại TP.HCM.

Nhiều hộ gia đình đã được cấp:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

nhưng trong quá trình sử dụng đã:

• Cơi nới thêm mái che;
• Mở rộng nhà;
• Xây thêm phòng;
• Nâng tầng;
• Cải tạo làm tăng diện tích sử dụng.

Khi Nhà nước thu hồi đất, nhiều người phát hiện:

Diện tích nhà thực tế lớn hơn diện tích ghi nhận trong Giấy chứng nhận.

Lúc này câu hỏi thường gặp là:

Phần diện tích xây thêm có được bồi thường hoặc hỗ trợ hay không?

Pháp luật quy định thế nào?

Khoản 8 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM quy định:

Đối với:

• Nhà ở;
• Công trình xây dựng không phải là nhà ở;

đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng trong quá trình sử dụng có cải tạo, sửa chữa làm tăng diện tích so với Giấy chứng nhận thì:

Phần diện tích tăng thêm được xem xét hỗ trợ theo khoản 6 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND.

Điều này có nghĩa:

• Phần diện tích có trong Giấy chứng nhận được xử lý theo quy định bồi thường thông thường.
• Phần diện tích tăng thêm sẽ được xem xét theo chính sách hỗ trợ dành cho công trình không có giấy tờ hợp pháp tương ứng.

Người dân được hưởng quyền lợi gì?

Đối với phần diện tích có trong Giấy chứng nhận

Đây là phần diện tích hợp pháp đã được Nhà nước công nhận.

Khi bị thu hồi đất:

Được bồi thường theo quy định chung về tài sản gắn liền với đất.

Đối với phần diện tích tăng thêm ngoài Giấy chứng nhận

Khoản diện tích này không tự động bị mất toàn bộ quyền lợi.

Theo khoản 8 Điều 20:

Được xem xét hỗ trợ theo khoản 6 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND.

Mức hỗ trợ phụ thuộc vào:

• Loại đất xây dựng;
• Thời điểm xây dựng;
• Tình trạng xử phạt vi phạm hành chính;
• Loại công trình.

Trong nhiều trường hợp, mức hỗ trợ có thể từ: 60%; 70%; 80%; hoặc đến 100% giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, không phải toàn bộ căn nhà đều bị xem là xây dựng không hợp pháp

Đây là hiểu nhầm khá phổ biến.

Nhiều người cho rằng chỉ cần có phần cơi nới là toàn bộ căn nhà sẽ không được bồi thường.

Thực tế cần tách riêng:

• Phần diện tích đã được chứng nhận;
• Phần diện tích tăng thêm.

Hai phần này được áp dụng chính sách khác nhau.

Thứ hai, cần xác định chính xác diện tích chênh lệch

Trong quá trình kiểm kê, người dân nên đối chiếu:

• Diện tích nhà trong Giấy chứng nhận;
• Diện tích thực tế đang sử dụng;
• Bản vẽ hiện trạng;
• Hồ sơ hoàn công (nếu có).

Đây là căn cứ để xác định phần diện tích nào được bồi thường và phần diện tích nào được hỗ trợ.

Thứ ba, thời điểm cơi nới, cải tạo rất quan trọng

Khoản hỗ trợ theo khoản 6 Điều 20 phụ thuộc nhiều vào thời điểm hình thành công trình.

Các mốc:

• Trước 01/7/2006;
• Từ 01/7/2006 đến trước 01/7/2014;

có thể làm thay đổi đáng kể mức hỗ trợ.

Thứ tư, cần kiểm tra hồ sơ xử phạt xây dựng (nếu có)

Nếu trước đây công trình từng bị xử phạt vi phạm hành chính thì cần rà soát nội dung quyết định xử phạt.

Trong nhiều trường hợp:

Có quyết định xử phạt nhưng không buộc tháo dỡ công trình.

thì vẫn có thể được xem xét hỗ trợ theo quy định của TP.HCM.

Ví dụ thực tế

Gia đình bà A tại huyện Hóc Môn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với diện tích xây dựng 90m².

Trong quá trình sử dụng, gia đình xây thêm một phòng phía sau nhà diện tích khoảng 25m² nhưng chưa thực hiện thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận.

Năm 2026, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.

Trong trường hợp này:

• 90m² đã được ghi nhận trong Giấy chứng nhận sẽ được bồi thường theo quy định chung.
• 25m² xây thêm sẽ được xem xét hỗ trợ theo khoản 6 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND tùy theo thời điểm hình thành và tình trạng pháp lý của công trình.

Căn cứ pháp lý

• Khoản 6 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM.
• Khoản 8 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM.
• Luật Đất đai 2024.
• Luật Xây dựng.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: 0379.64.96.64

#ThuHoiDatTPHCM #NhaCoiNoi #NhaLonHonSoDo #HoTroThuHoiDat #QuyetDinh112026 #BoiThuongNhaO #LuatSuDoDangKhoa