Thị trường bất động sản tại TP.HCM hiện nay được cho là đang khan hiếm nguồn cung mới, bởi chính quyền Thành phố siết việc cấp phép triển khai dự án mới. Cũng từ đây, thị trường xuất hiện nhiều hơn những dự án dù chưa đủ điều kiện mở bán và chưa có sự bão lãnh của ngân hàng nhưng các chủ đầu tư vẫn tổ chức giới thiệu sản phẩm rầm rộ theo hình thức ký hợp đồng đặt chỗ với số tiền đặt cọc từ 50 – 100 triệu đồng.

Dù chưa đủ điều kiện mở bán, nhưng nhiều dự án vẫn được chủ đầu tư bán cho khách với hình thức giới thiệu và nhận hợp đồng đặt mua. Tuy nhiên, mua nhà tại các dự án này, khách hàng sẽ đối mặt với nhiều rủi ro.

“Lúa non” vẫn tuôn ra thị trường

Đơn cử, trong tháng 6 vừa qua, Dự án La Cosmo Residences, đường Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình cũng được chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng An Gia Hưng giới thiệu ra thị trường. Dự án này được bán giá từ trên 3 tỷ đồng tới trên 5 tỷ đồng/căn và có gác lửng – một loại căn hộ gây tranh cãi về diện tích ra sổ đỏ. (BAODAUTU.VN)

Dự án với thiết kế 2 block cao 25 tầng với tổng số 500 căn hộ. Tuy giới thiệu và bán hàng từ tháng 6, nhưng theo tìm hiểu từ chủ đầu tư, dự kiến phải tháng 6/2019, khách hàng mới có thể ký hợp đồng mua bán. Dù hiện chỉ là thỏa thuận cọc, nhưng chủ đầu tư vẫn thu của khách hàng 15% giá trị căn hộ bán. 

Ngoài ra, dự án căn hộ cao cấp Hưng Phát Silver Star trên diện tích 8.956 m2 gồm 3 block với số căn hộ 447 căn do Công ty cổ phần Bất động sản Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư cũng được bán đợt 1 từ tháng 4/2018 và theo chủ đầu tư này, vào tháng 9 này sẽ giới thiệu tiếp đợt 2. Tuy nhiên, trên thực tế thì hiện tại dự án này vẫn chưa xong thủ tục pháp lý và vẫn chỉ ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ với số tiền thu 10% trên giá trị căn hộ. Dự kiến, phải tới quý I/2019 mới cho thể ra hợp đồng mua bán. (BAODAUTU.VN)

Rủi ro rất lớn cho người mua

Điển hình là trường hợp của Chị Nhàn, ngụ quận 5 (TP.HCM), tháng 9/2018 chị có đóng 100 triệu đồng để đặt cọc mua căn hộ của một dự án, nhưng vào tháng 11 vừa qua, do gia đình có chuyện nên không thể tiếp tục mua căn hộ dự án này, chị liên hệ xin nhận lại cọc mua căn hộ vì trước khi ký thỏa thuận đặt cọc, phía phòng kinh doanh đơn vị phát triển dự án cho biết, nếu khách hàng không mua sẽ trả lại cọc. Tuy nhiên, khi tới xin lấy lại tiền cọc, thì chị nhận được phản hồi rằng, muốn nhận lại cọc phải đợi công ty bán lại căn hộ mà chị đã cọc cho khách hàng khác.

Theo phân tích của các chuyên gia, việc doanh nghiệp mở bán trước khi đủ thủ tục là chuyện hết sức bình thường, nhưng đó là trước đây, khi pháp lý triển khai dự án được cấp phép khá dễ ràng, nhưng giờ đây, việc cấp phép dự án kéo dài và qua nhiều bộ, ngành hơn, thậm chí có dự án thời gian cấp phép tới 2 năm vẫn chưa xong.

Quy định của Luật kinh doanh Bất động sản về điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai như sau:

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: “1/ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; 2/ Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Như vậy theo quy định trên trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì dự án phải được cơ quan quản lí nhà ở cấp tỉnh ra văn bản trả lời về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, đồng thời phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bão lãnh nghĩa vụ tài chính đối với dự án đó.

Vậy nên, người mua cần cẩn trọng xem xét tính pháp lý của dựa án trước khi tham gia ký kết các văn bản giao dịch. Đa phần rủi ro thường là các dự án bán ‘lúa non’, mập mờ pháp lý…, thậm chí đang thế chấp ngân hàng vẫn mở bán, người mua nhà có thể không được nhận nhà và tiền không thể đòi. Nếu người mua còn nghi ngờ về tính pháp lý của dự án thì có thể tìm đến những chuyên gia, luật sư chuyên về lĩnh vực bất động sản để có thể tư vấn pháp lý giúp người mua tránh khỏi những rủi ro trong giao dịch. Đối với người đã trót ký hợp đồng, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng và hoàn trả toàn bộ số tiền. Nếu chủ đầu tư không thực hiện hoàn trả tiền, cần tiến hành nhanh việc khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền và số tiền của mình.

Tg: Lê Hoàng Duy

………………….

Công ty Luật Bất động sản Hưng Vượng

Luật sư tư vấn nhà đất, chúng tôi thấy rằng nhà đất là tài sản có giá trị rất lớn, quan trọng nhất của mỗi người, trong khi nhiều quy định pháp luật điều chỉnh và trên thực tế cũng rất nhiều người đã đổ vỡ, tranh chấp, thua thiệt liên quan giao dịch nhà đất.

Để giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, hạn chế rủi ro, gặt hái thành công trong giao dịch nhà đất, chúng tôi với đội ngũ luật sư uy tín tại tphcm (tp.Hồ Chí Minh), cung cấp dịch vụ sau:

• Tư vấn pháp luật về thủ tục mua bán nhà đất mới nhất, điều kiện mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Chia sẻ kinh nghiệm mua bán nhà đất, đảm bảo ba tiêu chí: “pháp lý, vị trí và giá trị”
• Tư vấn cách kiểm tra sổ đỏ thật hay giả, kiểm tra thông tin quy hoạch tphcm
• Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất an toàn
• Tham gia đàm phán, soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà đất; hợp đồng ủy quyền mua bán nhà đất
• Hướng dẫn thủ tục công chứng, chứng thực giao dịch nhà đất
• Tư vấn và nhận ủy quyền thực hiện thủ tục đăng bộ nhà đất tại tphcm

Hơn nữa, là văn phòng luật sư chuyên về nhà đất tphcm, với đội ngũ luật sư nhà đất giỏi tphcm còn tư vấn cho khách hàng giao dịch trong các tình huống khó, như: thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp, thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, thủ tục sang nhượng nhà đất mới nhất, mua bán nhà đất qua người ủy quyền, vay thế chấp nhà đất.

Dịch vụ soạn thảo hợp đồng

Là một công ty luật uy tín tại tphcm, với đội ngũ luật sư nhà đất uy tín tphcm, giàu kinh nghiệm luôn sẵn sàn hỗ trợ khách hàng trong việc tư vấn luật đàm phán, soạn thảo các hợp đồng sau đây:

• Hợp đồng góp vốn
• Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
• Hợp đồng mua bán nhà ở
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Hợp đồng cho thuê nhà (bao gồm cả thuê văn phòng và thuê địa điểm kinh doanh)
• Hợp đồng cho thuê đất
• Hợp đồng thế chấp nhà đất

LIÊN HỆ

Bạn cần luật sư nhà đất giỏi tphcm tư vấn thủ tục mua bán nhà đất, dịch vụ soạn thảo hợp đồng, vui lòng liên hệ:

Luật sư Đỗ Đăng Khoa

ĐT: 0912 219 065

Email: khoa@luatsubatdongsan.vn

Văn phòng: Số 43, Lê Thị Hồng Gấm, Quận 1, Tp. Hồ Chí Minh