Đất nông nghiệp đã xây nhà từ lâu nhưng sổ đỏ vẫn là đất nông nghiệp

Đây là tình huống khá phổ biến tại TP.HCM, đặc biệt tại các khu vực ven đô như:

• Bình Chánh; Hóc Môn; Củ Chi; Nhà Bè; Cần Giờ.

Nhiều hộ gia đình đã được cấp Giấy chứng nhận với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, từ nhiều năm trước, người dân đã:

• Xây dựng nhà ở;
• Tạo khuôn viên riêng biệt;
• Sinh sống ổn định trên đất;
• Đăng ký cư trú thực tế tại đây.

Khi Nhà nước thu hồi đất, nhiều người lo lắng:

Đất trên sổ là đất nông nghiệp thì có phải chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp hay không?

TP.HCM hiện nay đang có chính sách hỗ trợ đặc biệt cho trường hợp này.

Pháp luật quy định thế nào?

Khoản 3 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM quy định:

Đối với hộ gia đình, cá nhân:

• Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Mục đích sử dụng trên Giấy chứng nhận là đất nông nghiệp;
• Đã tự chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà ở trước ngày 01/7/2014;
• Có khuôn viên nhà ở riêng biệt;
• Thực tế đang cư trú trên thửa đất bị thu hồi;

thì được xem xét hỗ trợ theo chính sách riêng.

Đây là một trong những chính sách hỗ trợ đáng chú ý nhất của TP.HCM hiện nay đối với các hộ dân đã sinh sống ổn định từ lâu trên đất nông nghiệp.

Người dân được hưởng quyền lợi gì?

Theo quy định:

Mức hỗ trợ bằng 100% giá đất ở cụ thể được phê duyệt.

Tuy nhiên: Phải trừ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Điều này có nghĩa là người dân vẫn có cơ hội được hỗ trợ theo giá đất ở thay vì chỉ tính theo giá đất nông nghiệp.

Đồng thời Quyết định 11 còn bảo đảm:

Mức hỗ trợ không được thấp hơn giá đất tính tiền bồi thường của loại đất nông nghiệp ghi trên Giấy chứng nhận.

Đây là cơ chế bảo vệ quyền lợi rất quan trọng cho người sử dụng đất.

Diện tích được hỗ trợ là bao nhiêu?

Không phải toàn bộ diện tích thửa đất đều được hỗ trợ theo giá đất ở.

Quy định chỉ áp dụng đối với:

Phần diện tích thực tế xây dựng nhà ở bị thu hồi.

Ngoài ra:

• Không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định của TP.HCM;
• Hạn mức được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, phải có nhà ở thực tế và cư trú thực tế

Đây là điều kiện rất quan trọng.

Không phải cứ xây dựng một công trình trên đất nông nghiệp là được hưởng chính sách này.

Người dân cần chứng minh:

• Có nhà ở thực tế;
• Có khuôn viên riêng biệt;
• Đang sinh sống thực tế trên thửa đất.

Thứ hai, mốc thời gian 01/7/2014 có ý nghĩa quyết định

Chính sách này chỉ áp dụng đối với trường hợp:

Đã xây dựng nhà ở trước ngày 01/7/2014.

Do đó, việc chứng minh thời điểm xây dựng nhà là nội dung rất quan trọng trong quá trình xác minh và lập phương án bồi thường.

Thứ ba, cần phân biệt giữa bồi thường và hỗ trợ

Trong trường hợp này:

• Đất trên Giấy chứng nhận vẫn là đất nông nghiệp.
• Người dân không được công nhận chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp.

Do đó đây là:

Chính sách hỗ trợ của TP.HCM.

Không phải chính sách bồi thường đất ở theo quy định chung của Luật Đất đai.

Thứ tư, cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh quá trình sử dụng nhà ở

Người dân nên rà soát các tài liệu như:

• Giấy phép xây dựng (nếu có);
• Hóa đơn điện nước;
• Sổ hộ khẩu cũ;
• Giấy xác nhận cư trú;
• Hình ảnh hiện trạng;
• Hồ sơ kê khai nhà đất qua các thời kỳ.

Đây là những tài liệu quan trọng để chứng minh việc sử dụng nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2014.

Ví dụ thực tế

Gia đình ông A tại huyện Bình Chánh có thửa đất 500m² đã được cấp Giấy chứng nhận với mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm.

Từ năm 2008, gia đình xây dựng nhà ở ổn định trên một phần diện tích đất và sinh sống liên tục đến nay.

Năm 2026, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.

Trong trường hợp chứng minh được nhà ở đã hình thành trước ngày 01/7/2014 và đáp ứng các điều kiện theo quy định, phần diện tích đất xây dựng nhà ở bị thu hồi có thể được xem xét hỗ trợ bằng 100% giá đất ở cụ thể được phê duyệt (sau khi trừ nghĩa vụ tài chính theo quy định).

Căn cứ pháp lý

• Khoản 3 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM.
• Luật Đất đai 2024.
• Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: 0379.64.96.64

Tag

Hashtag

#ThuHoiDatTPHCM #DatNongNghiepXayNha #HoTroGiaDatO #QuyetDinh112026 #BoiThuongDat #LuatDatDai2024 #LuatSuDoDangKhoa