Đất nằm trong lộ giới có phải mất trắng khi Nhà nước thu hồi?

Đây là câu hỏi rất nhiều người dân TP.HCM quan tâm, đặc biệt tại các khu vực:

• Mở rộng đường giao thông;
• Hành lang bảo vệ sông, kênh, rạch;
• Hành lang an toàn điện;
• Hành lang bảo vệ công trình công cộng.

Nhiều trường hợp khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây, phần diện tích nằm trong lộ giới hoặc hành lang bảo vệ công trình công cộng không được công nhận quyền sử dụng đất.

Khi Nhà nước thực hiện dự án và thu hồi phần đất này, nhiều người lo lắng:

Đất không được công nhận trong sổ đỏ thì có được hỗ trợ gì không?

Thực tế, TP.HCM hiện nay có chính sách hỗ trợ khá đáng chú ý đối với nhóm đất này.

Pháp luật quy định thế nào?

Điểm d khoản 2 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM quy định:

Đối với phần diện tích đất nằm trong lộ giới hoặc hành lang bảo vệ công trình công cộng:

• Không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận;
• Hiện nay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;
• Người dân đang trực tiếp sử dụng thực tế;

thì khi Nhà nước thu hồi vẫn được xem xét hỗ trợ theo từng trường hợp cụ thể.

Điểm quan trọng nhất là phải xác định:

Đất có hay không có nguồn gốc do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Người dân được hưởng quyền lợi gì?

Trường hợp 1: Đất không có nguồn gốc do Nhà nước trực tiếp quản lý và đang sử dụng làm đất phi nông nghiệp

Đây là trường hợp được hỗ trợ cao nhất.

Nếu sử dụng đất phi nông nghiệp trước ngày 15/10/1993:

Được hỗ trợ bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường theo loại đất đang sử dụng.

Nếu sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014:

Vẫn được hỗ trợ bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường theo loại đất đang sử dụng.

Tuy nhiên:

Phải trừ nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu có).

Ví dụ thường gặp:

• Đất ở nằm trong lộ giới.
• Sân nhà nằm trong hành lang bảo vệ công trình.
• Phần diện tích xây dựng ổn định nhiều năm nhưng không được công nhận trong sổ đỏ.

Trường hợp 2: Đất không có nguồn gốc do Nhà nước trực tiếp quản lý và đang sử dụng làm đất nông nghiệp

Người sử dụng đất được:

Hỗ trợ bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường của loại đất nông nghiệp đang sử dụng.

Đây là chính sách hỗ trợ khá cao đối với người dân đang sử dụng thực tế phần diện tích đất này.

Trường hợp 3: Đất có nguồn gốc do Nhà nước trực tiếp quản lý

Đây là trường hợp cần đặc biệt lưu ý.

Theo điểm d3 khoản 2 Điều 20:

Không áp dụng mức hỗ trợ 100% nêu trên.

Mà sẽ áp dụng cơ chế hỗ trợ theo điểm b khoản 2 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND.

Tức là mức hỗ trợ phụ thuộc vào:

• Thời điểm sử dụng đất;
• Quá trình sử dụng đất;
• Hiện trạng sử dụng đất;

với mức hỗ trợ có thể là 70%, 56% hoặc 42% giá đất đối với đất phi nông nghiệp và 70% giá đất đối với đất nông nghiệp.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, đất nằm trong lộ giới không đồng nghĩa với việc không được hỗ trợ

Đây là hiểu nhầm rất phổ biến.

Nhiều người dân khi thấy phần diện tích đó không được ghi nhận trong sổ đỏ liền cho rằng sẽ không được bồi thường hoặc hỗ trợ.

Trong nhiều trường hợp, TP.HCM vẫn cho phép hỗ trợ tới 100% giá đất tính tiền bồi thường.

Thứ hai, phải xác định rõ nguồn gốc đất

Đây là yếu tố quan trọng nhất quyết định mức hỗ trợ.

Cùng là đất nằm trong lộ giới nhưng:

• Đất không có nguồn gốc do Nhà nước quản lý.
• Đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý.

sẽ áp dụng chính sách hỗ trợ hoàn toàn khác nhau.

Thứ ba, cần chứng minh quá trình sử dụng thực tế

Người dân nên chuẩn bị:

• Hồ sơ địa chính cũ.
• Giấy tờ mua bán.
• Biên lai thuế.
• Hóa đơn điện nước.
• Hình ảnh hiện trạng.
• Xác nhận của địa phương hoặc người dân lân cận.

Đây là các tài liệu quan trọng để xác định quyền lợi hỗ trợ.

Thứ tư, đừng chỉ xem phần diện tích được công nhận trong sổ đỏ

Trong thực tế tư vấn, nhiều người chỉ kiểm tra diện tích trên Giấy chứng nhận.

Trong khi phần diện tích nằm trong lộ giới hoặc hành lang bảo vệ công trình công cộng mới là phần có thể phát sinh tranh luận lớn về quyền lợi khi thu hồi đất.

Ví dụ thực tế

Gia đình ông A tại Quận 12 có thửa đất được cấp sổ đỏ diện tích 180m².

Ngoài phần diện tích được công nhận, gia đình còn sử dụng ổn định thêm 35m² nằm trong lộ giới mở rộng đường từ trước năm 2000.

Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án giao thông, phần 35m² này không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, nếu xác định đất không có nguồn gốc do Nhà nước trực tiếp quản lý và sử dụng ổn định theo quy định, gia đình ông A vẫn có thể được xem xét hỗ trợ bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường theo loại đất đang sử dụng.

Căn cứ pháp lý

• Điều 176 Luật Đất đai 2024.
• Điểm d khoản 2 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM.
• Điều 139 Luật Đất đai 2024.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: 0379.64.96.64

#ThuHoiDatTPHCM #DatTrongLoGioi #HanhLangBaoVeCongTrinh #HoTroThuHoiDat #QuyetDinh112026 #LuatDatDai2024 #LuatSuDoDangKhoa