Doanh nghiệp mua đất hợp pháp nhưng một phần nằm trong lộ giới có mất trắng khi thu hồi?

Trong thực tế tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án:

• Nhà ở; Thương mại; Dịch vụ; Sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện dự án mới phát hiện một phần diện tích nằm trong:

• Lộ giới đường giao thông;
• Hành lang quy hoạch;
• Khu vực không phù hợp quy hoạch sử dụng đất.

Khi Nhà nước thu hồi phần diện tích này để thực hiện dự án công cộng, nhiều doanh nghiệp đặt câu hỏi:

Đất đã bỏ tiền mua hợp pháp thì có được hỗ trợ hay không?

Quyết định 11/2026/QĐ-UBND của TP.HCM đã có quy định riêng cho trường hợp này.

Pháp luật quy định thế nào?

Khoản 4 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM quy định:

Đối với tổ chức sử dụng đất có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng hợp pháp bằng nguồn vốn không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, phần diện tích nằm trong lộ giới khi bị thu hồi có thể được xem xét hỗ trợ.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều được hỗ trợ.

Doanh nghiệp phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện theo quy định.

Người dân được hưởng quyền lợi gì?

Điều kiện để được xem xét hỗ trợ

Doanh nghiệp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

Thứ nhất

Trong quyết định giao đất hoặc cho thuê đất trước đây: Không có quy định phải bàn giao phần đất này cho Nhà nước.

Thứ hai

Không có văn bản cam kết: Bàn giao phần đất trong lộ giới mà không yêu cầu bồi thường hoặc hỗ trợ.

Thứ ba

Không đưa giá trị phần diện tích này vào khoản được khấu trừ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Thứ tư

Không hạch toán giá trị phần diện tích này vào chi phí đầu tư của dự án.

Thứ năm

Phần diện tích này không được tính vào quy mô dự án khi cơ quan nhà nước phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch.

Đây là nhóm điều kiện rất quan trọng và thường là nội dung được rà soát kỹ trong hồ sơ dự án.

Mức hỗ trợ được xác định như thế nào?

Trường hợp 1: Trước khi nhận chuyển nhượng, phần đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Nếu tại thời điểm trước khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng:

Phần đất đó đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Thì doanh nghiệp được: Hỗ trợ bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường theo loại đất trước khi nhận chuyển nhượng.

Đây là mức hỗ trợ cao nhất theo quy định này.

Trường hợp 2: Trước khi nhận chuyển nhượng, phần đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Trong trường hợp này: Không áp dụng mức hỗ trợ 100%.

Mức hỗ trợ sẽ được xác định theo khoản 2 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND.

Tức là phải xem xét:

• Nguồn gốc đất;
• Thời điểm sử dụng đất;
• Quá trình sử dụng đất;
• Loại đất;

để xác định mức hỗ trợ tương ứng.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, đây là chính sách dành cho tổ chức, không phải hộ gia đình

Nội dung này áp dụng đối với:

• Doanh nghiệp;
• Hợp tác xã;
• Tổ chức kinh tế;

có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.

Không áp dụng trực tiếp cho hộ gia đình, cá nhân.

Thứ hai, nguồn tiền nhận chuyển nhượng rất quan trọng

Quy định chỉ áp dụng đối với phần đất được nhận chuyển nhượng bằng:

Nguồn vốn không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Đây là điều kiện tiên quyết khi xem xét hỗ trợ.

Thứ ba, cần rà soát hồ sơ pháp lý dự án từ đầu

Trong thực tế, quyền lợi hỗ trợ thường phụ thuộc vào:

• Hồ sơ nhận chuyển nhượng;
• Hồ sơ quy hoạch;
• Hồ sơ giao đất;
• Hồ sơ nghĩa vụ tài chính;
• Hồ sơ kế toán dự án.

Do đó doanh nghiệp cần rà soát toàn bộ hồ sơ trước khi làm việc với cơ quan bồi thường.

Thứ tư, không phải đất nằm trong lộ giới là đương nhiên được hỗ trợ

Đây là hiểu nhầm khá phổ biến.

Việc hỗ trợ chỉ được xem xét khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện của Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND.

Thiếu một trong các điều kiện trên có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của doanh nghiệp.

Ví dụ thực tế

Công ty A nhận chuyển nhượng hợp pháp một khu đất để phát triển dự án nhà ở.

Trong khu đất có một phần diện tích nằm trong lộ giới mở rộng đường đã được công bố.

Khi Nhà nước thực hiện dự án giao thông và thu hồi phần đất này, cơ quan có thẩm quyền rà soát hồ sơ và xác định:

• Công ty mua đất bằng vốn doanh nghiệp.
• Không có cam kết bàn giao đất không bồi thường.
• Không đưa phần diện tích này vào chỉ tiêu quy hoạch dự án.
• Không hạch toán giá trị phần đất đó vào chi phí đầu tư.

Nếu phần đất trước khi chuyển nhượng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất thì công ty có thể được xem xét hỗ trợ bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường theo quy định.

Căn cứ pháp lý

• Khoản 4 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM.
• Luật Đất đai 2024.
• Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: 0379.64.96.64

#ThuHoiDatTPHCM #DatTrongLoGioi #DoanhNghiepBatDongSan #HoTroThuHoiDat #QuyetDinh112026 #LuatDatDai2024 #LuatSuDoDangKhoa