Hiện nay, rất nhiều người dân, đặc biệt là những cặp vợ chồng mới cưới, do vốn ít nên chọn hình thức mua bán nhà đất bằng cách lập Vi Bằng tại một văn phòng Thừa phát lại. Hình thức mua bán này có đúng theo qui định của pháp luật và có an toàn cho người mua không?

Tôi trích nguyên văn một đoạn trong vi bằng số 10475/2018/VB-TPLQ5 ngày 03/12/2018 của Văn phòng thừa phát lại Quận 5 có nội dung như sau “Theo yêu cầu của các bà……….tôi Phan Ngọc Đăng – Thừa phát lại thuộc Văn phòng thừa phát lại Quận 5 đã đến địa chỉ nêu trên. Tại đây, sau khi kiểm tra chứng minh nhân dân, căn cước công dân đã xác định các bà….cùng có mặt, đồng thời Thừa phát lại đã giải thích cho các bên biết “Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét, giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo qui định của pháp luật. Vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Tiếp theo tôi chứng kiến các bà………………giao cho bà……………số tiền…… Các bên tham gia cam kết đã hiểu rõ và tự chịu trách nhiệm về tính xác thực của các văn bản, giấy tờ liên quan.

Trong nội dung vi bằng đã thể hiện rõ, Vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng. Thế nhưng, một số môi giới bất động sản không hiểu qui định của pháp luật đã giới thiệu phóng đại lên, bóp méo sự thật, nhằm mục đích bán được nhanh khu đất và kiếm tiền hoa hồng. Người mua thì không tìm hiểu kỹ trước khi mua bán.

Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-Cp (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 135/2013/NĐ-CP quy định Thừa phát lại không có quyền lập vi bằng đối với: các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp như giao dịch chuyển nhượng, tặng cho nhà đất.

Để dễ hiểu việc mua bán bằng hình thức này có hợp pháp và an toàn cho bạn không? Trong cuộc sống thường ngày, khi bạn gặp ai đó hoặc bạn về quê, người khác thường hay hỏi: Bạn có nhà không? Mua nhà chưa? Câu tiếp theo sẽ là, thế nhà có sổ chưa? (Sổ hay được người dân gọi thay cho ngôn từ pháp luật dài dòng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Như vậy, bạn thấy để chứng minh bạn có nhà, có quyền sử dụng đất thì bạn phải có Sổ. Làm sao để có Sổ hợp pháp? Phải được Ủy ban nhân nhân Quận/huyện ban hành Quyết định và có cái sổ hồng nhạt có tên bạn trên đó. Muốn vậy, hợp đồng mua bán bạn phải được công chứng hẳn hoi. Lưu ý là hiện nay chỉ duy nhất Hợp đồng mua bán được công chứng thì Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Quận/huyện) hoặc Sở tài nguyên mới đăng ký biến động, cập nhật cái tên bạn trên đó. Công chứng hợp đồng là việc và là điều kiện thỏa mãn duy nhất để được sở hữu nhà và sử dụng đất hợp pháp. Luật chưa qui định bất kỳ một trường hợp ngoại lệ nào khác.

Như vậy, đất và nhà bạn đang dự định mua/bán phải đủ điều kiện công chứng theo qui định của pháp luật, tức là nhà và đất đó phải có Sổ. Đây là điều kiện đầu tiên và quyết định. Tiếp theo là điều kiện về giấy tờ chứng minh chủ thể hợp pháp như chứng minh nhân dân, hộ khẩu. Thêm nửa, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định bốn điều kiện cơ bản (1) đất có giấy chứng nhận (2) đất không có tranh chấp (3) quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án (4) trong thời hạn sử dụng đất. Cũng có nhiều trường hợp, đất được mua bán là đất có đã sổ đỏ nhưng do đất này rất lớn, thường là mấy ngàn mét vuông, loại đất nông nghiệp, hai bên mua bán chỉ khoảng vài chục hoặc 100 mét vuông, chiếm một phần nhỏ khu đất, để cất nhà tạm/nhà tiền chế ở nên không đủ điều kiện công chứng.

Khi bên mua bên bán không đủ điều kiện để công chứng hợp đồng mua bán nhà/đất. Hai bên lựa chọn hình thức lập vi bằng tại Văn phòng thừa phát lại. Hình thức này được một số cò đất gọi mỹ miều là công chứng vi bằng. Xin thưa, trong ngôn ngữ pháp luật không có từ nào là công chứng vi bằng, chỉ có từ vi bằng hoặc là công chứng. Vi Bằng khác với Công chứng. Công chứng là hành vi công chứng của Công chứng viên tại các phòng công chứng/ Văn phòng công chứng. Vi Bằng là văn bản do Thừa phát lại của các Văn phòng thừa phát lại lập, để chứng kiến các sự kiện/hành vi mà họ chứng kiến. Nó giống như người làm chứng nhưng cao cấp hơn đó là tổ chức được pháp luật thừa nhận và là chứng cứ tại Tòa án. Nhưng chứng cứ tại tòa án là hành vi giao nhận tiền chứ không phải hành vi mua bán nhà đất. Ví dụ năm 2019, hai bên mua bán có lập vi bằng. Năm 2025 hai bên phát sinh tranh chấp. Như vậy, chứng cứ tại Tòa chỉ là hai bên giao nhận bao nhiêu tiền. Nếu Hợp đồng mua bán bị Tòa án tuyên bố vô hiệu, hai bên sẽ giao trả những gì đã nhận và bồi thường lỗi (nếu có). Trường hợp này, Bên mua sẽ rơi vào thế rất nguy hiểm, trong khi khu đất đã lên giá gấp mấy lần, thì lại bị mất. Còn có cả trường hợp, do bên mua không cập nhật được tên mình lên trên giấy chứng nhận, nên Chủ đất đã bán nguyên giấy chứng nhận, thế chấp tại ngân hàng. Khi đó, người mua đất bằng vi bằng ngậm đắng nuốt cay.

Do đó, mong bên mua rất thận trọng và không mua nhà bằng hình thức lập vi bằng. Hy vọng bài viết này sẽ giúp các bạn một số kiến thức cơ bản khi chuẩn bị mua nhà/đất. Tiền càng ít các bạn càng phải cẩn thận. Trong trường hợp cần thiết, các bạn cứ liên hệ tư vấn trực tiếp Ls Nhàn.

Tg: Ths Luật Sư Phạm Thị Nhàn

ĐT: 0968.605.706

………………….

Luật sư nhà đất

Là một công ty luật uy tín ở tphcm (tp.Hồ Chí Minh), luật sư tranh tụng về đất đai, nhà ở, chúng tôi hiểu biết sâu sắc hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản và nhiều kinh nghiệm thực tiễn qua hàng trăm vụ án dân sự, kinh tế được giải quyết tại Tòa án. Luật sư nhà đất giỏi tphcm sẽ đồng hành cùng khách hàng “lo thay, nghĩ hộ khách hàng” giúp khách hàng vượt qua những khó khăn, thách thức gặt hái thành công trong các vụ việc sau:

–           Tranh chấp nhà đất thừa kế

–           Tranh chấp nhà đất khi ly hôn

–           Tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài

–           Tranh chấp về thừa kế đất đai, quyền thừa kế đất đai

–           Tranh chấp nhà đất cho thuê, cho ở nhờ; tranh chấp nhà chung cư

–           Tranh chấp đất đai trong gia đình, tranh chấp ranh giới đất, tranh chấp quyền sử dụng đất

–           Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, tranh chấp đất đai giữa cá nhân với tổ chức

–           Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

–           Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

–           Khiếu kiện đất đai, khiếu nại bồi thường giải phóng mặt bằng

Là văn phòng luật sư chuyên về nhà đất tphcm, với đội ngũ luật sư nhà đất uy tín tại tphcm chúng tôi có thể bảo vệ được quyền lợi khách hàng một cách nhanh chóng, hiệu quả nhất. Chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý cho khách từ khi chuẩn bị thủ tục khởi kiện cho đến khi giải quyết xong tranh chấp nhà đất, như sau:

–           Tư vấn: thủ tục khởi kiện dân sự, án phí dân sự, án phí chia thừa kế

–           Tư vấn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, án phí tranh chấp đất đai

–           Tư vấn cách thu thập chứng cứ, đưa ra các phương án hòa giải tranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp thừa kế

–           Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại và nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại tới Cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi cho thân chủ

–           Cử luật sư nghiên cứu hồ sơ, soạn thảo bản luận cứ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án

–           Nhận ủy quyền thay mặt khách hàng thực hiện công việc trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai từ cấp xã phường đến Tòa án, Thi hành án để giải quyết xong vụ việc tranh chấp nhà đất

LIÊN HỆ

Bạn cần luật sư nhà đất uy tín tại tphcm, vui lòng liên hệ:

Luật sư Phạm Thị Nhàn

ĐT: 0968.605.706

Email: khoa@luatsubatdongsan.vn

Văn phòng: số 43, Lê Thị Hồng Gấm, quận 1, Tp.Hồ Chí Minh