Nhà đất đứng tên một người có phải là tài sản riêng?

Trong thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh khi vợ chồng ly hôn hoặc phân chia tài sản vì không xác định được nhà đất là tài sản chung hay tài sản riêng.

Nhà đất mua trước khi kết hôn nhưng sau khi cưới mới được cấp Sổ đỏ thì sao? Nhà đất mua trong thời kỳ hôn nhân nhưng chỉ đứng tên chồng có phải tài sản riêng của chồng? Cha mẹ tặng cho đất một người thì người còn lại có quyền không?

Để xác định chính xác, cần căn cứ vào Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và 3 nguyên tắc quan trọng sau.

1. Nhà đất có trước khi kết hôn: Về nguyên tắc là tài sản riêng

Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn là tài sản riêng của vợ, chồng.

Như vậy, nhà đất đã thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của một người trước khi kết hôn thì về nguyên tắc là tài sản riêng của người đó.

Tuy nhiên, Điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cho phép vợ chồng thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

Do đó, nhà đất có trước khi kết hôn vẫn có thể trở thành tài sản chung nếu vợ chồng có thỏa thuận nhập tài sản theo quy định.

Một vấn đề cần phân biệt là thời điểm có quyền sử dụng đất và thời điểm được cấp Sổ đỏ. Nếu quyền sử dụng đất đã được xác lập hợp pháp trước khi kết hôn nhưng sau khi kết hôn mới được cấp Sổ đỏ thì không thể chỉ căn cứ vào ngày cấp Sổ đỏ để kết luận đó là tài sản chung.

2. Nhà đất có trong thời kỳ hôn nhân: Khi nào chung, khi nào riêng?

Trường hợp 1. Nhà đất là tài sản chung

Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung, trừ những trường hợp ngoại lệ do pháp luật quy định.

Ngoài ra, tài sản được tặng cho chung, thừa kế chung hoặc được vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung cũng thuộc tài sản chung của vợ chồng.

Vì vậy, nhà đất mua bằng tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân về nguyên tắc là tài sản chung, kể cả trường hợp Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người.

Trường hợp 2. Nhà đất có trong thời kỳ hôn nhân nhưng vẫn là tài sản riêng

Theo Điều 33 và Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, một số trường hợp nhà đất có được trong thời kỳ hôn nhân vẫn là tài sản riêng, gồm:

• Nhà đất được thừa kế riêng;
• Nhà đất được tặng cho riêng;
• Nhà đất mua bằng tài sản riêng và có căn cứ chứng minh;
• Nhà đất được hình thành từ tài sản riêng.

Ví dụ, người chồng có căn nhà riêng trước khi kết hôn, sau đó bán căn nhà này và dùng toàn bộ số tiền để mua một căn nhà khác trong thời kỳ hôn nhân. Nếu chứng minh được nguồn tiền mua nhà hoàn toàn từ tài sản riêng và không có thỏa thuận nhập vào tài sản chung thì có căn cứ xác định căn nhà mới là tài sản riêng.

Điểm cần nhớ: Không phải cứ mua nhà đất hoặc được cấp Sổ đỏ trong thời kỳ hôn nhân thì đương nhiên là tài sản chung. Phải xem xét nguồn gốc và căn cứ hình thành tài sản.

3. Khi tranh chấp, nhà đất chung hay riêng được xác định thế nào?

Khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định:

“Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Đây là nguyên tắc đặc biệt quan trọng khi vợ chồng phát sinh tranh chấp về nhà đất.

Để xác định nhà đất là tài sản chung hay riêng, cần kiểm tra:

• Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất;
• Nguồn gốc nhà đất;
• Nguồn tiền sử dụng để mua nhà đất;
• Giấy tờ tặng cho, thừa kế;
• Thỏa thuận về tài sản giữa vợ chồng;
• Các hồ sơ, chứng cứ liên quan.

Nếu một bên cho rằng nhà đất là tài sản riêng nhưng không có căn cứ chứng minh thì tài sản đang tranh chấp được coi là tài sản chung theo khoản 3 Điều 33.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, Sổ đỏ chỉ đứng tên vợ hoặc chồng không phải là căn cứ duy nhất để xác định nhà đất là tài sản riêng. Phải xem xét nguồn gốc hình thành tài sản và các quy định về tài sản chung, tài sản riêng.

Thứ hai, nhà đất có trước khi kết hôn về nguyên tắc là tài sản riêng. Tuy nhiên, nếu vợ chồng đã thỏa thuận nhập vào tài sản chung thì phải xem xét hiệu lực của thỏa thuận đó.

Thứ ba, nhà đất được cha mẹ tặng cho riêng hoặc được thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân có thể là tài sản riêng. Cần có giấy tờ, chứng cứ xác định rõ việc tặng cho riêng hoặc thừa kế riêng.

Thứ tư, khi mua nhà đất bằng tiền riêng trong thời kỳ hôn nhân, nên lưu giữ chứng cứ về nguồn tiền và giao dịch. Nếu phát sinh tranh chấp mà không chứng minh được tài sản riêng thì có thể bị xác định là tài sản chung.

Căn cứ pháp lý

• Khoản 1 và khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014;
• Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014;
• Điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: O379.64.96.64

#NhaDatVoChong #TaiSanChung #TaiSanRieng #SoDo #LuatHonNhanGiaDinh #TranhChapNhaDat #LuatSuKhoa #LuatSuNhaDat