Hiện nay, xu hướng mua chung cư đang thượng thời với các đôi vợ chồng trẻ. Bởi, nó vừa phù hợp với túi tiền, vừa được không gian sống mát mẻ, tiện nghi. Tuy nhiên, đây là loại sản phẩm mà Bên mua khó lường trước hết được những rủi ro pháp lý có thể xảy ra bởi những vướng mắc của quy định pháp luật hiện hành. Thực tế, tại Thành phố Hố Chí Minh, Sở xây dựng đang giải quyết 9 tranh chấp chung cư quyết liệt, kéo dài và hết sức phức tạp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản Tp.HCM phát biểu trên kênh truyền hình VITV “Hiện nay, tại Tp.HCM có 105 vụ tranh chấp chung cư ở mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư đang tranh chấp gay gắt, phức tạp, quyết liệt”. Trong vụ tranh chấp này, Bên mua có rất nhiều bất lợi, lâm vào cảnh khốn đốn, tiền đã trả cho chủ đầu tư, nhà không là của mình.

Điển hình như chung cư The Harmona ở đường Trương Công Định, Phường 14, Quận Tân Bình, Tp.HCM. 600 hộ dân ở đây ngẩn ngơ khi BIDV dán Thông Báo đòi siết nợ căn hộ với dòng chữ “Công ty Cổ Phần Vật Tư XNK Tân Bình đã cầm cố quyền sử dụng đất và tài sản trên vào ngày 29/11/2011 cho Ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ”. Ngân hàng đã thông báo nhiều lần, nhưng công ty đã mất khả năng trả nợ.

Chung cư Gia Phú ở đường Lê Văn Chí, Phường Linh Trung, Quận Thủ Đức, Tp.HCM tranh chấp càng phức tạp hơn, khi Ngân hàng BIDV thông báo đấu giá chung cư này. Trước đó, Cơ quan điều tra đã khởi tố bị can về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đối với ông Nguyễn Hùng Nghiêm. Tuy nhiên Viện Kiểm sát đã hủy bỏ Quyết định này và không phê chuẩn lệnh bắt bị can. Hiện, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đang điều tra lại các dấu hiệu cấu thành tội phạm của vụ án.

Người mua chung cư cũng không lạ gì trường hợp Chung cư Long Phụng Residence tại đường số 1, khu dân cư Tên Lửa, Phường An Lạc, quận Bình Tân, Tp.Hồ Chí Minh do Công ty Cổ phần Địa Ốc Bình Tân làm chủ đầu tư. Chung cư này xây dựng từ năm 2010, nhưng đến nay vẫn đang trong tình trạng thi công dang dở. Đặc biệt, khách hàng còn phát hiện chủ đầu tư bán trùng căn hộ cho nhiều người.

Với mong muốn có chổ an cư lạc nghiệp, giờ đây Bên mua lại đối diện với cảnh trắng tay, căn hộ mình mua có nguy cơ bị ngân hàng lấy lúc nào không biết. Rủi ro này do đâu? Do người mua? Do chủ đầu tư? Do hành lang an toàn pháp lý? Hay do Ngân hàng vượt quá thẩm quyền cho phép?

Đứng dưới góc độ là một Luật Sư, chiếu theo Quy định tại Nghị Quyết 42/2017/QH14 ngày 21 tháng 6 năm 2017 (Nghị Quyết) về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng; Thông tư 09/2017/TT-NHNN ngày 14-8-2017 sửa đổi, bổ sung một số điều TT 19/2013/TT-NHNN ngày 06/9/2013 vể việc mua bán và xử lý nợ xấu (Thông tư); tôi thấy rằng: Dù Nghị quyết và Thông tư cho phép bên nhận bảo đảm được thu giữ tài sản, Tuy nhiên, việc tiến hành xử lý tài sản này cũng phải đáp ứng các điều kiện:

• Xảy ra trường hợp xử lý tài sản bảo đảm nghĩa là khi đến hạn trả nợ nhưng Chủ đầu tư không trả hoặc trả không đầy đủ cho Ngân hàng/tổ chức tín dụng.
• Trong Hợp đồng bảo đảm (bảo lãnh), hai bên khi ký kết hợp đồng này có thỏa thuận: “Chủ đầu tư đồng ý cho Ngân hàng/tổ chức tín dụng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm khi Chủ đầu tư không trả nợ và lãi đến hạn”.
• Giao dịch bảo đảm và biện pháp bảo đảm đã được đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Dự án/Chung cư không có tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền, không đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc để chấp hành Quyết định hành chính của Cơ quan có thẩm quyền.
• Ngân hàng/Tổ chức tín dụng phải hoàn thành nghĩa vụ công khai thông tin trước khi tiến hành.

Như vậy, Trong các trường hợp Người mua chung cư lâm vào thế “tiến thoái lưỡng nan” phải làm gì? Những người mua căn hộ mà có vay tiền của Ngân hàng có tiếp tục trả tiền vay và lãi không? Có nên đi kiện Chủ đầu tư không?….

Theo tôi, Bên mua nên phân định rõ ràng thành hai giao dịch: Giao dịch 1 giữa Chủ đầu tư và Ngân hàng (BIDV chẳng hạn); Giao dịch hai là giữa Bên mua (Người mua) và Chủ đầu tư. Chủ đầu tư là người giao dịch, nhận tiền và giao nhà cho Bên mua. Do vậy, Bên mua chỉ quan tâm và bám vào Chủ đầu tư để đòi quyền lợi cho mình. Nếu tranh chấp xảy ra (tại Tòa án chẳng hạn) giữa Bên mua và Chủ đầu tư xảy ra, thì Tòa án sẽ mời Ngân hàng với tư cách là người có quyền và lợi ích liên quan.

Còn trong Giao dịch 1: Ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm/ hay có quyền thu giữ chung cư hay không?

Theo quy định của Nghị quyết 42 và Thông tư 09; Ngân hàng/Tổ chức tín dụng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm (tức Chung cư). Tuy nhiên, Ngân hàng/Tổ chức tín dụng muốn làm được việc trên phải đáp ứng tất cả 05 điều kiện đã nêu. Vậy những chung cư này chắc chắn là đang có tranh chấp trong giao dịch 2, và Tòa án đang thụ lý. Rõ ràng điều kiện thứ 4 để thu giữ tài sản không còn. Vì vậy, Ngân hàng / Tổ chức tín dụng rất khó để tiến hành biện pháp này.

Từ thực tế tranh chấp căn hộ chung cư ngày càng nhiều và phức tạp, Người mua trước khi “chọn mặt gửi vàng”, gửi cả cuộc sống cá nhân và gia đình ở đó nên xem xét thật kỹ bằng những biện pháp như sau:

• Kiểm tra kỹ năng lực và uy tín, đạo đức kinh doanh của Chủ đầu tư;
• Đến Sở xây dựng xem danh sách những căn hộ được phép bán/chuyển nhượng;
• Người mua dù rất khó khăn nhưng phải cố gắng để biết xem căn hộ dự án mình định mua đã bị thế chấp không? Nếu có thì Ngân hàng / tổ chức tín dụng đã giải chấp chưa? Trong trường hợp quá khó để biết, có thể quy định rõ trong hợp đồng chuyển nhượng giữa Chủ đầu tư và Người mua nội dung này.
• Cần có Luật Sư tư vấn, đồng hành khi mua căn hộ và kịp thời xử lý mọi tình huống phát sinh.

Tg: Ths, Luật Sư Phạm Thị Nhàn

………………….

Luật sư nhà đất

Là một công ty luật uy tín ở tphcm (tp.Hồ Chí Minh), luật sư tranh tụng về đất đai, nhà ở, chúng tôi hiểu biết sâu sắc hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản và nhiều kinh nghiệm thực tiễn qua hàng trăm vụ án dân sự, kinh tế được giải quyết tại Tòa án. Luật sư nhà đất giỏi tphcm sẽ đồng hành cùng khách hàng “lo thay, nghĩ hộ khách hàng” giúp khách hàng vượt qua những khó khăn, thách thức gặt hái thành công trong các vụ việc sau:

• Tranh chấp nhà đất thừa kế
• Tranh chấp nhà đất khi ly hôn
• Tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài
• Tranh chấp về thừa kế đất đai, quyền thừa kế đất đai
• Tranh chấp nhà đất cho thuê, cho ở nhờ; tranh chấp nhà chung cư
• Tranh chấp đất đai trong gia đình, tranh chấp ranh giới đất, tranh chấp quyền sử dụng đất
• Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, tranh chấp đất đai giữa cá nhân với tổ chức
• Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất
• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
• Khiếu kiện đất đai, khiếu nại bồi thường giải phóng mặt bằng

Là văn phòng luật sư chuyên về nhà đất tphcm, với đội ngũ luật sư nhà đất uy tín tại tphcm chúng tôi có thể bảo vệ được quyền lợi khách hàng một cách nhanh chóng, hiệu quả nhất. Chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý cho khách từ khi chuẩn bị thủ tục khởi kiện cho đến khi giải quyết xong tranh chấp nhà đất, như sau:

• Tư vấn: thủ tục khởi kiện dân sự, án phí dân sự, án phí chia thừa kế
• Tư vấn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, án phí tranh chấp đất đai
• Tư vấn cách thu thập chứng cứ, đưa ra các phương án hòa giải tranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp thừa kế
• Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại và nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại tới Cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi cho thân chủ
• Cử luật sư nghiên cứu hồ sơ, soạn thảo bản luận cứ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án
• Nhận ủy quyền thay mặt khách hàng thực hiện công việc trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai từ cấp xã phường đến Tòa án, Thi hành án để giải quyết xong vụ việc tranh chấp nhà đất

LIÊN HỆ

Bạn cần luật sư nhà đất uy tín tại tphcm, vui lòng liên hệ:

Luật sư Phạm Thị Nhàn

ĐT: 0968.605.706

Email: nhan@luatsubatdongsan.vn

Văn phòng: số 43, Lê Thị Hồng Gấm, quận 1, Tp.Hồ Chí Minh