Nhà xây trên đất lấn kênh, rạch có mất trắng khi bị thu hồi?

Tại TP.HCM, nhiều hộ dân đang sinh sống trên các khu vực có nguồn gốc là:

Sông; Kênh; Rạch; Suối; Mặt nước chuyên dùng.

Qua nhiều năm, một số khu vực đã được san lấp, xây dựng nhà ở hoặc công trình và hình thành khu dân cư ổn định.

Khi Nhà nước thực hiện dự án và thu hồi đất, nhiều người lo lắng:

Đất lấn kênh, rạch có được hỗ trợ hay không?

Đây là vấn đề thực tế phát sinh khá nhiều tại TP.HCM, đặc biệt ở các khu vực ven kênh rạch, chỉnh trang đô thị và cải tạo môi trường.

Pháp luật quy định thế nào?

Điểm c khoản 2 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND của TP.HCM quy định:

Đối với đất có nguồn gốc là sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng đã lấn, chiếm và tự chuyển mục đích sử dụng đất thì được xem xét hỗ trợ về đất theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều này.

Có thể hiểu đơn giản:

Mặc dù đây là đất có nguồn gốc lấn, chiếm và không đủ điều kiện được bồi thường về đất, nhưng TP.HCM vẫn cho phép xem xét hỗ trợ trong một số trường hợp nhất định.

Chính sách này áp dụng đối với:

• Phần diện tích đã san lấp;
• Phần diện tích chưa san lấp nhưng có nhà ở;
• Phần diện tích chưa san lấp nhưng có công trình, vật kiến trúc trên đất.

Người dân được hưởng quyền lợi gì?

Theo quy định, mức hỗ trợ được áp dụng theo chính sách dành cho nhóm đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014.

Trường hợp đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp

Mức hỗ trợ phụ thuộc vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất:

• Sử dụng trước ngày 15/10/1993: hỗ trợ bằng 70% giá đất.
• Sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004: hỗ trợ bằng 56% giá đất.
• Sử dụng từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014: hỗ trợ bằng 42% giá đất.

Giá đất được tính theo loại đất thực tế đang sử dụng để xác định mức hỗ trợ.

Trường hợp đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp

Được hỗ trợ:

70% giá đất nông nghiệp cụ thể được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, mặc dù không đủ điều kiện được bồi thường về đất nhưng người dân vẫn có thể được hỗ trợ với mức khá đáng kể.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, đây là chính sách hỗ trợ chứ không phải bồi thường

Người dân cần phân biệt rõ:

• Bồi thường về đất.
• Hỗ trợ về đất.

Đất có nguồn gốc lấn kênh, rạch thường không đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định chung.

Tuy nhiên TP.HCM vẫn xem xét hỗ trợ trong những trường hợp đáp ứng điều kiện của Quyết định 11/2026.

Thứ hai, thời điểm sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng

Mức hỗ trợ 70%, 56% hay 42% phụ thuộc trực tiếp vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

Do đó người dân cần chuẩn bị các tài liệu chứng minh như:

• Giấy tờ cư trú.
• Hóa đơn điện nước.
• Hồ sơ xây dựng.
• Xác nhận của địa phương.
• Các giấy tờ khác chứng minh quá trình sử dụng đất.

Thứ ba, không chỉ phần đất đã san lấp mới được xem xét

Nhiều người cho rằng chỉ phần diện tích đã đổ đất, san lấp mới được hỗ trợ.

Tuy nhiên quy định của TP.HCM còn xem xét đối với:

• Phần diện tích chưa san lấp;
• Nhưng đã có nhà ở;
• Hoặc đã có công trình, vật kiến trúc.

Đây là điểm rất đáng lưu ý khi kiểm kê và lập phương án bồi thường.

Thứ tư, cần kiểm tra kỹ phương án bồi thường và hỗ trợ

Trong thực tế, người dân thường chỉ quan tâm đến phần bồi thường.

Đối với đất lấn kênh, rạch, phần hỗ trợ có thể là quyền lợi quan trọng nhất cần được rà soát kỹ trong phương án được lập.

Ví dụ thực tế

Gia đình ông A tại Quận 8 sử dụng một phần diện tích có nguồn gốc là kênh rạch đã được san lấp từ nhiều năm trước và xây dựng nhà ở ổn định.

Khi thực hiện dự án chỉnh trang đô thị, cơ quan nhà nước xác định phần đất này không đủ điều kiện được bồi thường về đất.

Tuy nhiên, nếu chứng minh được quá trình sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014 thì gia đình ông A vẫn có thể được xem xét hỗ trợ theo mức 70%, 56% hoặc 42% giá đất tùy thuộc vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

Căn cứ pháp lý

• Điều 139 Luật Đất đai 2024.
• Khoản 2 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM.
• Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
• Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: 0379.64.96.64

#ThuHoiDatTPHCM #DatLanKenhRach #HoTroThuHoiDat #QuyetDinh112026 #LuatDatDai2024 #BoiThuongDat #LuatSuDoDangKhoa