Đất vi phạm có bị mất toàn bộ quyền lợi khi thu hồi đất?

Nhiều người dân khi nhận thông báo thu hồi đất thường lo lắng vì thửa đất mình đang sử dụng có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai trong quá khứ.

Những trường hợp thường gặp gồm:

• Xây nhà trên đất chưa được phép chuyển mục đích sử dụng.
• Sử dụng đất không đúng mục đích.
• Lấn, chiếm hoặc sử dụng đất chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

Không ít người cho rằng:

“Đất đã vi phạm thì chắc chắn không được bồi thường, hỗ trợ.”

Tuy nhiên, thực tế pháp luật TP.HCM hiện nay vẫn có cơ chế hỗ trợ đối với một số trường hợp sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2014.

Pháp luật quy định thế nào?

Khoản 2 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND của TP.HCM quy định:

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014, đã sử dụng đất ổn định nhưng không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo Điều 139 Luật Đất đai 2024 thì vẫn được xem xét hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Mức hỗ trợ phụ thuộc vào:

• Loại đất đang sử dụng.
• Thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
• Diện tích được hỗ trợ theo quy định.

Điểm đáng chú ý là:

Càng sử dụng đất sớm thì mức hỗ trợ càng cao.

Người dân được hưởng quyền lợi gì?

Trường hợp 1: Đất phi nông nghiệp sử dụng trước ngày 15/10/1993

Đây là nhóm được hỗ trợ cao nhất.

Người sử dụng đất được: Hỗ trợ bằng 70% giá đất tính tiền bồi thường của loại đất đang sử dụng.

Ví dụ: Đất ở; Đất sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

Trường hợp 2: Đất phi nông nghiệp sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Người sử dụng đất được: Hỗ trợ bằng 56% giá đất tính tiền bồi thường của loại đất đang sử dụng.

Trường hợp 3: Đất phi nông nghiệp sử dụng từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

Người sử dụng đất được: Hỗ trợ bằng 42% giá đất tính tiền bồi thường của loại đất đang sử dụng.

Đây là mức hỗ trợ thấp hơn do thời điểm sử dụng đất gần hơn với thời điểm pháp luật đất đai đã được hoàn thiện.

Trường hợp 4: Đất nông nghiệp

Đối với đất nông nghiệp thuộc diện được xem xét hỗ trợ theo quy định này:

Mức hỗ trợ bằng 70% giá đất nông nghiệp cụ thể được phê duyệt.

Đây là chính sách hỗ trợ đáng chú ý đối với các hộ đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định nhưng chưa đủ điều kiện được bồi thường.

Diện tích được hỗ trợ được tính thế nào?

Đối với đất phi nông nghiệp: Diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định của TP.HCM tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

Đối với đất nông nghiệp:

Diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo Điều 176 Luật Đất đai 2024.

Phần diện tích vượt hạn mức sẽ không được tính hỗ trợ theo cơ chế này.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, vi phạm đất đai không đồng nghĩa với mất toàn bộ quyền lợi

Đây là hiểu lầm rất phổ biến.

Nhiều trường hợp mặc dù không đủ điều kiện được bồi thường về đất nhưng vẫn được xem xét hỗ trợ với tỷ lệ khá cao.

Do đó, khi nhận phương án bồi thường, người dân cần kiểm tra kỹ phần hỗ trợ thay vì chỉ nhìn vào nội dung “không đủ điều kiện bồi thường”.

Thứ hai, thời điểm sử dụng đất là yếu tố quyết định

Trong nhóm đất phi nông nghiệp:

• Trước 15/10/1993 được hỗ trợ 70%.
• Từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004 được hỗ trợ 56%.
• Từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014 được hỗ trợ 42%.

Chỉ riêng việc chứng minh được thời điểm sử dụng đất cũng có thể làm thay đổi đáng kể quyền lợi của người dân.

Thứ ba, cần chuẩn bị chứng cứ chứng minh quá trình sử dụng đất

Người dân nên rà soát:

• Giấy tờ mua bán.
• Biên lai thuế.
• Hóa đơn điện nước.
• Xác nhận cư trú.
• Giấy tờ địa chính cũ.

Đây là những tài liệu rất quan trọng để xác định thời điểm sử dụng đất.

Thứ tư, cần phân biệt giữa “bồi thường” và “hỗ trợ”

Trong thực tế nhiều người nhầm lẫn hai khái niệm này.

Bài viết này đang đề cập đến: Chính sách hỗ trợ.

Không phải chính sách bồi thường về đất theo Điều 95 Luật Đất đai 2024.

Việc xác định đúng bản chất quyền lợi sẽ giúp người dân đánh giá chính xác phương án bồi thường, hỗ trợ của mình.

Ví dụ thực tế

Gia đình ông A sử dụng ổn định một thửa đất ở từ năm 1998.

Do có vi phạm pháp luật đất đai (ví dụ: xây nhà trên đất nông nghiệp) trong quá trình sử dụng nên thửa đất không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án, ông A không thuộc diện được bồi thường về đất.

Tuy nhiên, do đất được sử dụng ổn định từ năm 1998 nên vẫn có thể được xem xét hỗ trợ bằng 56% giá đất tính tiền bồi thường của loại đất đang sử dụng theo quy định của TP.HCM.

Căn cứ pháp lý

• Điều 139 Luật Đất đai 2024.
• Điều 176 Luật Đất đai 2024.
• Khoản 2 Điều 20 Quyết định 11/2026/QĐ-UBND TP.HCM.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: 0379.64.96.64

#ThuHoiDatTPHCM #DatViPham #HoTroThuHoiDat #QuyetDinh112026 #LuatDatDai2024 #BoiThuongDat #LuatSuDoDangKhoa