Hỏi: Tôi có dự định mua một căn nhà ở Quận 5 TP.HCM, tuy nhiên căn nhà này có chung sổ hồng với một căn nhà khác, vậy cho tôi hỏi việc mua nhà chung sổ này có gặp trở ngại gì không và thủ tục tiến hành như thế nào?

Đáp:

Đối với câu hỏi trên bạn có thể tham khảo quy định pháp luật dưới đây:

Theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở 2014 về Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo quy định thì nhà đất sổ hồng, sổ đỏ chung sẽ thuộc trường hợp tài sản chung hợp nhất của các đồng sở hữu. Và quyền sở hữu chung này có thể là hợp nhất có thể phân chia và không thể phân chia. Và các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung. Vì vậy, nếu muốn chuyển nhượng cho người khác tài sản thuộc sở hữu chung thì phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu.

Về thủ tục mua bán nhà có sổ hồng chung được tiến hành như sau:

1. Tìm hiểu và đánh giá tính pháp lý của căn nhà

+Kiểm tra sổ hồng

+So sánh thông tin trên sổ hồng với căn nhà trên thực tế

+Kiểm tra quy hoạch: Lộ giới, tầng cao và loại đất

2. Đàm phán và ký kết hợp đồng đặt cọc

Theo quy định của BLDS 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Ký kết hợp đồng mua bán nhà

– Cần phải xem xét căn hộ đó có đáp ứng đủ điều kiện để được chuyển nhượng hay chưa, căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

– Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà là thủ tục bắt buộc phải thực hiện giữa hai bên. Hợp đồng phải có chữ ký của bên bán, bên mua và cả các đồng sở hữu bất động sản là đối tượng trong giao dịch mua bán.

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 về Công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở như sau:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

4. Đăng ký giao dịch, nộp thuế và lệ phí

Nếu cần tư vấn, giải đáp thắc mắc vui lòng liên hệ:

Ngô Thị Thanh Thúy

ĐT: 0909 283 917

Văn phòng: số 43, Lê Thị Hồng Gấm, phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, Tp.Hồ Chí Minh

——————————————————————

Mời bạn đọc sách: CẨM NANG MUA BÁN ĐẤT – PHÁP LÝ, CHIÊU TRÒ VÀ MƯU KẾ, tại link này: https://bitly.com.vn/QeRup

Mời bạn đọc sách: CẨM NANG MUA BÁN NHÀ – PHÁP LÝ, CHIÊU TRÒ VÀ MƯU KẾ, tại link này: https://bitly.com.vn/gMD6V

Mời bạn đọc sách: QUẢN TRỊ RỦI RO PHÁP LÝ TRONG KINH DOANH, tại link này: https://bitly.com.vn/68yYw