Muốn chia đất cho con hoặc bán một phần có tách thửa được không?

Có đất muốn chia cho con, bán một phần hoặc phân chia thừa kế, nhiều người chỉ quan tâm: diện tích có đủ để tách không?

Nhưng diện tích chỉ là một trong các điều kiện.

Theo Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện chung của pháp luật; còn diện tích và kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách do từng địa phương quy định.

1. Điều kiện tách thửa đất

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, khi tách thửa cần lưu ý các điều kiện chính:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định;
• Đất còn thời hạn sử dụng;
• Đất không có tranh chấp;
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Bảo đảm yêu cầu về lối đi kết nối với đường giao thông công cộng;
• Các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Điểm cần nhớ:

Đủ diện tích chưa chắc đã tách được.

Còn phải kiểm tra tình trạng pháp lý, kích thước thửa đất và điều kiện về lối đi.

2. Diện tích tối thiểu tách thửa tại TP.HCM

Theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND TP.HCM, đối với đất ở, diện tích tối thiểu sau khi tách được chia theo 5 khu vực:

• Khu vực 1:tối thiểu 36m²; chiều rộng và chiều sâu từ 3m;
• Khu vực 2:tối thiểu 50m²; chiều rộng và chiều sâu từ 4m;
• Khu vực 3:tối thiểu 60m²; chiều rộng và chiều sâu từ 4m;
• Khu vực 4:tối thiểu 80m²; chiều rộng và chiều sâu từ 5m;
• Khu vực 5:tối thiểu 100m²; chiều rộng và chiều sâu từ 5m.

Như vậy, không thể chỉ nhìn tổng diện tích thửa đất để kết luận có tách được hay không. Cần xác định đất thuộc khu vực nào và kích thước từng thửa sau khi tách.

Đối với đất nông nghiệp

Diện tích tối thiểu theo nội dung tài liệu:

• Đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác: 500m²;
• Đất trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung: 000m².

3. Thửa đất phía trong không có đường đi có tách được không?

Đây là trường hợp rất thường gặp khi cha mẹ chia một thửa đất lớn cho nhiều người con.

Theo quy định về tách thửa, phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Vì vậy, khi dự kiến chia đất thành nhiều thửa, cần tính ngay phương án lối đi chứ không nên chỉ chia diện tích trên bản vẽ.

4. Hồ sơ tách thửa tại TP.HCM

Theo thủ tục tại Quyết định 44/2026/QĐ-UBND TP.HCM, hồ sơ cơ bản gồm:

1. Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa theo Mẫu số 21;
2. Bản vẽ tách thửa, hợp thửa theo Mẫu số 22, nếu có;
3. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
4. Văn bản về lối đi qua thửa đất liền kề nếu thuộc trường hợp có liên quan.
5. Thủ tục và thời hạn giải quyết

Có thể nhớ ngắn gọn:

Nộp hồ sơ → kiểm tra điều kiện và bản vẽ → thực hiện tách thửa → cập nhật hồ sơ địa chính → cấp Giấy chứng nhận theo trường hợp cụ thể.

Theo thủ tục tại TP.HCM:

Thời hạn giải quyết không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nếu không đủ điều kiện, trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký phải trả hồ sơ và thông báo rõ lý do.

Nếu sau khi tách thửa còn thực hiện chuyển nhượng, tặng cho hoặc đăng ký biến động thì đó là thủ tục tiếp theo, không tính vào thời gian giải quyết tách thửa.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, đừng chỉ kiểm tra diện tích. Một thửa đất đủ số mét vuông nhưng không đủ chiều rộng, chiều sâu hoặc không bảo đảm lối đi vẫn có thể không đủ điều kiện tách.

Thứ hai, nếu chia đất cho nhiều người con, nên thiết kế phương án tách thửa trước. Cần tính đồng thời diện tích, kích thước và lối đi của từng thửa sau khi chia.

Thứ ba, đất nông nghiệp cần đặc biệt lưu ý diện tích tối thiểu. Ví dụ có 1.500m² đất trồng cây lâu năm mà muốn chia thành hai thửa độc lập thì phải kiểm tra yêu cầu tối thiểu đối với từng thửa sau tách.

Thứ tư, tách thửa và tặng cho là hai vấn đề khác nhau. Nếu mục đích cuối cùng là chia đất cho con, cần xác định phương án tách thửa phù hợp trước, sau đó mới thực hiện các thủ tục chuyển quyền theo quy định.

Ví dụ thực tế

Ông A có 200m² đất ở tại TP.HCM và muốn chia thành 4 thửa, mỗi thửa 50m² cho 4 người con.

Không thể chỉ tính:

200m² ÷ 4 = 50m²/thửa rồi kết luận đủ điều kiện.

Cần kiểm tra thêm:

• Thửa đất thuộc khu vực nào;
• Diện tích tối thiểu tại khu vực đó;
• Chiều rộng, chiều sâu từng thửa;
• Lối đi kết nối với đường giao thông công cộng;
• Các điều kiện pháp lý khác theo Điều 220 Luật Đất đai.

Căn cứ pháp lý

• Điều 220 Luật Đất đai 2024;
• Quy định về tách thửa tại Nghị quyết 254/2025/QH15;
• Quyết định 67/2026/QĐ-UBND TP.HCM;
• Quyết định 44/2026/QĐ-UBND TP.HCM về thủ tục hành chính.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: O379.64.96.64

#TachThuaDat #TachSoDo #ChiaDatChoCon #LuatDatDai2024 #LuatSuKhoa #LuatSuNhaDat