8 ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN – NĂM 2023 - CÔNG TY LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN HƯNG VƯỢNG

Tin tức

01Th12

Luật kinh doanh Bất động sản vừa được Quốc Hội thông qua ngày 28/11/2023 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025. Luật kinh doanh bất động sản mới nhất đã có nhiều quy định phù hợp bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho nhà đầu tư, khách hàng, người mua nhà và đảm bảo việc quản lý của Nhà nước trong kinh doanh bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Sau đây là một số điểm mới quan trọng của Luật kinh doanh bất động sản:

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Thanh toán tiền qua tài khoản ngân hàng (không thanh toán tiền mặt)

“Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng. Bảo đảm kiểm soát dòng tiền giao dịch bất động sản của chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản”.

Bắt buộc sử dụng hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh sử dụng hợp đồng mẫu do Chính phủ ban hành.

Tuy nhiên, hợp đồng mẫu chỉ bao gồm các nội dung chính. Các nội dung khác theo sự thỏa thuận của các bên, chấm dứt tranh luận về việc bắt buộc hay lựa chọn áp dụng hợp đồng mẫu theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Bảo lãnh khi bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua, cho phép khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với mình.

Điều kiện phân lô, bán nền được siết chặt.

Theo đó, đất được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (phân lô, bán nền) phải không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II và đô thị loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh tự quyết các khu vực chủ đầu tư dự án được phân lô bán nền.

Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho sở xây dựng. Trong thời hạn 15 ngày, sở xây dựng kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc đủ/không đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Mở rộng quyền kinh doanh bđs cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch:

Có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước;

Siết điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nghĩa vụ này gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai của dự án, phần dự án chuyển nhượng.

Quy định này đã siết chặt điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản. Bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Luật sửa đổi không ghi nhận việc các bên thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thủ tục đất đai của bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nới lỏng.

Theo đó, trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quy định này đã khắc phục nhược điểm của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là bên chuyển nhượng phải trả lại đất cho Nhà nước để Nhà nước giao đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Luật sửa đổi đã dẫn chiếu đến Luật Đất đai (sửa đổi) để bảo đảm đồng bộ. Hiện Luật Đất đai (sửa đổi) đang dự thảo theo hướng bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, không phải thu hồi/giao đất, tính lại tiền sử dụng đất…

error: Xin đừng làm vậy !!