Khi tiến hành thực hiện các giao dịch mua bán/cho thuê….nhà ở, hai bên trong hợp đồng cần xác định rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Bởi, việc xác định thời điểm này rất quan trọng bởi từ thời điểm đó mới xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên. Hiên nay, Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực 01/07/2015 quy định vấn đề này như thế nào?

Căn cứ vào quy định tại Điều 12 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong Luật Nhà ở 2014:

Thứ nhất, trường hợp mua bán nhà ở thông thường hoặc thuê mua nhà ở tức việc mua bán mà một bên không phải là chủ đầu tư hoặc không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua (1) đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã (2) nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu các bên có thỏa thuận khác thì pháp luật tôn trọng ý chí của các bên khi tham gia giao dịch dân sự. Ví như các bên thỏa thuận bên mua có quyền sở hữu nhà ở kể từ thời điểm hai bên ký hợp đồng thì kể từ thời điểm đó quyền sở hữu nhà ởcủa bên mua đã phát sinh dù các bên chưa thực hiện hợp đồng. Lưu ý rằng Luật quy định điều kiện trả tiền là phải trả đầy đủ, nếu bên mua mới trả được một phần thì quyền sở hữu nhà ở vẫn thuộc về bên bán. Có một bất cập đối với quy định này như sau: trường hợp hợp đồng đã có hiệu lực và các bên đã đi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đó mà bên mua chưa trả đủ tiền hoặc chưa nhận nhà thì quyền sở hữu phát sinh từ thời điểm nào bởi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng cứ công nhận quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu, đây là chứng cứ không cần phải chứng minh theo quy định của Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp này nếu thừa nhận Giấy chứng nhận có giá trị tức là đã phủ nhận quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu của Điều luật này và ngược lại.

Đối với ba loại Hợp đồng là hợp đồng góp vốn, hợp đồng tặng cho, hợp đồng đổi nhà ở thì khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 không cho phép các bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận mà pháp luật quy định rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà. Quy định này không thống nhất bởi khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực 01/01/2017 quy định “Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

Do vậy, có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Nhà ở 2014 và Bộ luật Dân sự 2015; trong khi Luật Nhà ở cho rằng chuyển quyền sở hữu tại thời điểm nhận bàn giao nhà thì Bộ luật Dân sự lại quy định là chuyển quyền khi đăng ký/đăng bộ tức tên người cho được cập nhật lên giấy chứng nhận.

Tg: Ths, Luật Sư Phạm Thị Nhàn

LIÊN HỆ

Bạn cần luật sư nhà đất uy tín tại tphcm, vui lòng liên hệ:

Luật sư Phạm Thị Nhàn

ĐT: 0968.605.706

Văn phòng: số 43, Lê Thị Hồng Gấm, quận 1, Tp.Hồ Chí Minh

………………….

Luật sư nhà đất

Là một công ty luật uy tín ở tphcm (tp.Hồ Chí Minh), luật sư tranh tụng về đất đai, nhà ở, chúng tôi hiểu biết sâu sắc hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản và nhiều kinh nghiệm thực tiễn qua hàng trăm vụ án dân sự, kinh tế được giải quyết tại Tòa án. Luật sư nhà đất giỏi tphcm sẽ đồng hành cùng khách hàng “lo thay, nghĩ hộ khách hàng” giúp khách hàng vượt qua những khó khăn, thách thức gặt hái thành công trong các vụ việc sau:

• Tranh chấp nhà đất thừa kế
• Tranh chấp nhà đất khi ly hôn
• Tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài
• Tranh chấp về thừa kế đất đai, quyền thừa kế đất đai
• Tranh chấp nhà đất cho thuê, cho ở nhờ; tranh chấp nhà chung cư
• Tranh chấp đất đai trong gia đình, tranh chấp ranh giới đất, tranh chấp quyền sử dụng đất
• Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, tranh chấp đất đai giữa cá nhân với tổ chức
• Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất
• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
• Khiếu kiện đất đai, khiếu nại bồi thường giải phóng mặt bằng

Là văn phòng luật sư chuyên về nhà đất tphcm, với đội ngũ luật sư nhà đất uy tín tại tphcm chúng tôi có thể bảo vệ được quyền lợi khách hàng một cách nhanh chóng, hiệu quả nhất. Chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý cho khách từ khi chuẩn bị thủ tục khởi kiện cho đến khi giải quyết xong tranh chấp nhà đất, như sau:

• Tư vấn: thủ tục khởi kiện dân sự, án phí dân sự, án phí chia thừa kế
• Tư vấn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, án phí tranh chấp đất đai
• Tư vấn cách thu thập chứng cứ, đưa ra các phương án hòa giải tranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp thừa kế
• Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại và nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại tới Cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi cho thân chủ
• Cử luật sư nghiên cứu hồ sơ, soạn thảo bản luận cứ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án
• Nhận ủy quyền thay mặt khách hàng thực hiện công việc trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai từ cấp xã phường đến Tòa án, Thi hành án để giải quyết xong vụ việc tranh chấp nhà đất