Vì sao đất đủ diện tích vẫn không tách được?

Nhiều gia đình có đất muốn chia cho con cháu hoặc bán bớt một phần, thấy diện tích khá lớn nên nghĩ chỉ cần đo đạc rồi làm thủ tục tách thửa.

Nhưng thực tế, diện tích chỉ là một trong những điều kiện phải kiểm tra.

Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện chung về tách thửa, hợp thửa; đồng thời mỗi địa phương còn có quy định cụ thể về diện tích, kích thước tối thiểu. Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng có những quy định mới tháo gỡ một số vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Dưới đây là 6 vấn đề cần kiểm tra trước khi nộp hồ sơ.

1. Đủ diện tích chưa chắc đã tách được

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, khi tách thửa cần đáp ứng các điều kiện chung, trong đó đáng chú ý:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định;
• Đất còn thời hạn sử dụng;
• Đất không có tranh chấp;
• Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng điều kiện theo quy định.

Vì vậy, trước khi tính chia một thửa đất thành hai, ba hoặc nhiều thửa, cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất trước.

Đất có thể đủ diện tích, nhưng điều kiện pháp lý chưa chắc đã đủ.

2. Diện tích, kích thước và lối đi phải kiểm tra cùng nhau

Một trong những nguyên nhân khiến hồ sơ tách thửa gặp vướng mắc là người sử dụng đất chỉ tính diện tích mà không kiểm tra hình thể thửa đất sau khi tách.

Các vấn đề thường gặp gồm:

• Thửa đất không đáp ứng diện tích tối thiểu;
• Chiều rộng hoặc kích thước cạnh không đạt yêu cầu;
• Thửa đất phía trong không có lối đi;
• Điều kiện cụ thể tại địa phương không đáp ứng.

Diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách không giống nhau trên toàn quốc mà phải kiểm tra quy định tại địa phương nơi có đất.

3. Thửa đất phía trong không có lối đi thì xử lý thế nào?

Lối đi là vấn đề đặc biệt quan trọng khi chia một thửa đất lớn thành nhiều thửa nhỏ.

Theo quy định mới được đề cập trong Nghị quyết 254/2025/QH15, yêu cầu về kết nối với đường giao thông công cộng có thể được giải quyết theo hướng dành một phần diện tích đất để làm lối đi hoặc có sự đồng ý của người sử dụng đất liền kề cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng.

Trong thực tế, nếu lối đi phải qua đất của người khác thì nên xác lập rõ quyền và nghĩa vụ của các bên bằng văn bản phù hợp để hạn chế tranh chấp về sau.

Một lối đi nhỏ nhưng nếu không giải quyết ngay từ đầu có thể làm ảnh hưởng toàn bộ phương án tách thửa.

4. Có phải tách thửa trước rồi mới chuyển mục đích?

Nhiều người có một thửa đất nông nghiệp lớn và chỉ muốn chuyển một phần diện tích sang đất ở để chia cho con hoặc sử dụng riêng.

Cách làm trước đây thường được nghĩ theo trình tự: tách phần đất đó thành thửa riêng rồi mới xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, tài liệu dẫn Điều 12 Nghị quyết 254/2025/QH15 theo hướng không bắt buộc phải tách thửa trước trong một số trường hợp.

Vì vậy, trước khi tự tách thửa để “lên thổ cư”, cần kiểm tra trường hợp cụ thể để lựa chọn đúng trình tự thủ tục, tránh thực hiện thêm một bước không cần thiết.

5. Có thể hợp thửa trước rồi mới tách

Một phương án khác cần được tính đến là hợp thửa trước, sau đó mới thực hiện tách thửa hoặc thực hiện đồng thời việc hợp và tách thửa.

Theo nội dung tài liệu về Nghị quyết 254/2025/QH15, việc hợp thửa đã có quy định tháo gỡ theo hướng không bắt buộc các thửa đất phải cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng đất như cách hiểu trước đây.

Điều này có thể mở thêm phương án xử lý đối với trường hợp một thửa riêng lẻ chưa đáp ứng điều kiện về diện tích hoặc hình thể nhưng có khả năng hợp với thửa đất liền kề rồi tổ chức lại ranh giới các thửa.

Tuy nhiên, có hợp được và sau đó tách được hay không vẫn phải kiểm tra đầy đủ điều kiện pháp lý của từng trường hợp.

6. Hồ sơ tách thửa gồm những gì?

Theo nội dung tài liệu dẫn Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ tách thửa cần lưu ý các giấy tờ như:

• Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa đất theo Mẫu số 21;
• Giấy chứng nhận;
• Các giấy tờ và văn bản liên quan theo trường hợp cụ thể.

Nếu việc tách thửa gắn với phân chia, chuyển nhượng hoặc các giao dịch khác thì cần chuẩn bị giấy tờ tương ứng với giao dịch đó.

Tài liệu xác định thời gian giải quyết thủ tục không quá 15 ngày làm việc và có thời hạn khác đối với địa bàn thuộc trường hợp đặc thù theo quy định.

Luật sư lưu ý

Thứ nhất, nếu mục đích cuối cùng là chia đất cho nhiều người con, nên lập phương án chia tổng thể trước khi thực hiện thủ tục. Cần tính đồng thời diện tích, kích thước, lối đi và mục đích sử dụng của từng phần đất sau khi chia.

Thứ hai, không nên chỉ hỏi “đất của tôi bao nhiêu mét vuông thì tách được?”. Cần xác định địa phương nơi có đất vì diện tích và kích thước tối thiểu do quy định tại địa phương chi phối.

Thứ ba, nếu phương án tách hiện tại không đáp ứng điều kiện, cần kiểm tra thêm khả năng xử lý thông qua lối đi, chuyển mục đích, hợp thửa rồi tách hoặc tách đồng thời với hợp thửa theo trường hợp cụ thể.

Thứ tư, nên kiểm tra toàn bộ điều kiện trước khi đo vẽ, lập giao dịch hoặc nộp hồ sơ. Làm đúng phương án ngay từ đầu sẽ hạn chế tình trạng hồ sơ phải sửa đổi hoặc thực hiện lại nhiều lần.

Căn cứ pháp lý

• Điều 220 Luật Đất đai 2024;
• Nghị quyết 254/2025/QH15;
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
• Quy định của UBND cấp tỉnh về điều kiện, diện tích và kích thước tối thiểu khi tách thửa.

Tư vấn riêng theo hồ sơ: O379.64.96.64

#TachThuaDat #ChiaDatChoCon #HopThuaDat #LuatDatDai2024 #NghiQuyet254 #LuatSuKhoa #LuatSuNhaDat